Какие документы нужны для продажи комнаты в общежитии от собственника в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы нужны для продажи комнаты в общежитии от собственника в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам образец договора купли-продажи отдельной комнаты

2. Можно ли не извещать соседней?

3. Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

4. Как продать комнату в общежитии в 2021

5. Подводные камни и риски

6. Документы при сделке в общежитии и в коммуналке

7. Какие документы нужны, чтобы продать?

8. Преимущественное право покупки комнаты

9. Разрешения и ограничения на продажу комнаты в общежитии

10. Процедура оформления продажи комнаты в общежитии

11. Преимущественное право покупки комнаты в коммуналке: необходимость согласия соседей

12. Что нужно учитывать продавцу

13. Значимые моменты продажи комнаты в коммунальной квартире

14. Необходимые документы для продажи комнаты в общежитии в 2022 году

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам образец договора купли-продажи отдельной комнаты

Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
Заняться поиском покупателя.
Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Можно ли не извещать соседней?

Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.

Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.

Согласие соседей на продажу комнаты в коммунальной квартире

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

заказным письмом с уведомлением;
лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
собственник комнаты проживает за пределами РФ;
соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Как продать комнату в общежитии в 2021

Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:

1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.

2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.

3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.

4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.

5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.

Кoгдa пpиeдeтe нa мecтo, oбpaтитe внимaниe нa caмo здaниe. Ecли в cтeнax или фyндaмeнтe ecть тpeщины, cocтoяниe пoдъeздa yдpyчaeт и нeизвecтнo, кoгдa здecь дeлaли peмoнт в пocлeдний paз, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Boзмoжнo, этoт дoм cкopo пpизнaют aвapийным. Ecли пoвeзeт, вac pacceлят в oтдeльнoe жильe. Ecли нeт — мoгyт пpeдocтaвить ycлoвия eщe xyжe.

Oцeнитe cocтoяниe мecт oбщeгo пoльзoвaния: вaннoй кoмнaты, кyxни, caнyзлa и кopидopa. Ecли тaм гpязнo, пocлe вaшeгo зaceлeния ничeгo нe измeнитcя — пpидeтcя либo тepпeть, либo yбиpaть вce caмocтoятeльнo.

Oбязaтeльнo cмoтpитe нa coceдeй. Ecли в oбщeжитияx c ними мoжнo кoнтaктиpoвaть мeньшe, в кoммyнaлкe вы бyдeтe oбязaтeльнo cтaлкивaтьcя. Пoэтoмy пoзнaкoмьтecь c ними eщe дo пpинятия peшeния o пoкyпкe. Нaпpимep, ecли в coceднeй кoмнaтe живeт aлкoгoлик, лyчшe нaйти дpyгoй вapиaнт — o cпoкoйнoй жизни мoжнo бyдeт зaбыть.

Подводные камни и риски

Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Документы при сделке в общежитии и в коммуналке

Сделки по купле-продаже комнат в коммуналке и общежитии осуществляются по стандартной схеме купли-продажи. Стороны должны собрать необходимые документы, составить договор купли-продажи, провести регистрацию в Росреестре (больше о порядке купли-продажи комнаты в коммуналке или общежитии читайте тут).

Документы, необходимые продавцу, для составления договора:

паспорт;
правоудостоверяющие и правоустанавливающие документы для продавца;
технический паспорт;
согласие на сделку от супруга, которое будет заверено нотариусом;
справка о составе семьи;
согласие других собственников на осуществление продажи (п.6 ст. 42 ЖК РФ);
справка об отсутствии задолженности.

Документы, которые потребуются покупателю:

паспорт;
заявление на регистрацию сделки;
квитанция об оплате госпошлины;
справка о согласии супруга.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавец комнаты должен собрать следующие документы

Паспорт владельца недвижимости.
Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРП (можно получить в МФЦ).
Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (договоры купли-продажи, завещания, дарственные или мены, приватизационные документы).
Отсутствие паспорта из земельного кадастра (можно получить в ЕГРП в Москве).
Техническое исследование объекта (можно получить в Бюро технической инвентаризации).
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (можно получить в ТСЖ или другом органе управления).
Справка формы 9, содержащая сведения о прописывающемся лице (можно получить в органе управления или паспортном столе).
Отказ соседского нотариуса от заверения.
Если у продавца есть член семьи:.

Нотариальное согласие супруга.
Если есть несовершеннолетние дети: письменное согласие органов комиссии.

Преимущественное право покупки комнаты

По сути, комната с камином — это жилое помещение с общим пространством, которое делится с другими соседями. Поскольку ситуация похожа на совместную квартиру, продажа регулируется Жилищным кодексом и правилами статьи 42 Командора. Как сообщается, владелец других комнат имеет право приобрести продаваемую комнату.

Согласно этим правилам, продавец обязан письменно уведомить соседей о продаже их жилой площади. Это может быть сделано путем личного вручения, получения по почте или через нотариуса.

В уведомлении должна быть указана цена комнаты и основные условия сделки. Если все соседи откажутся от покупки, недвижимость не может быть продана третьему лицу по цене ниже указанной в уведомлении.

Чтобы соблюсти закон, у соседей есть 30 календарных дней с даты уведомления, чтобы принять решение. До этой даты поиск другого покупателя возможен только в том случае, если все соседи письменно отказались от продажи.

Одновременно на покупку могут претендовать многие соседи. В этом случае действует принцип предложения лучшей цены или сделка заключается с тем, кто ранее выразил свое желание. Это на усмотрение продавца.

Разрешения и ограничения на продажу комнаты в общежитии

Первым шагом перед продажей комнаты в общежитии является получение согласия от управляющей компании или администрации общежития. Это необходимо для того, чтобы быть абсолютно уверенным в том, что продажа будет легальной и допустимой.

Важно отметить, что в некоторых случаях может существовать ограничение на продажу комнаты в общежитии. Например, если комната является социальной или предоставляется в аренду от государства, то продажа может быть запрещена. Также, некоторые общежития имеют свои правила и ограничения на продажу, которые могут варьироваться от одного места к другому.

Кроме того, существует обязательное условие, которое должно быть выполнено при продаже комнаты в общежитии — проведение оценки объекта недвижимости. Оценка позволяет определить рыночную стоимость комнаты и защитить интересы как продавца, так и покупателя.

Процедура оформления продажи комнаты в общежитии

Процедура оформления продажи комнаты в общежитии включает несколько этапов, которые важно соблюдать для законного и безопасного совершения сделки.

1. Оценка комнаты и установление цены. Перед началом продажи необходимо определить рыночную стоимость комнаты в общежитии. Для этого можно обратиться к независимым оценщикам или провести собственный анализ похожих предложений на рынке.

2. Подготовка документов. Продавец должен собрать необходимый пакет документов, включающий паспорт, документы на объект недвижимости, правоустанавливающие документы и договоры, свидетельствующие о праве собственности на комнату.

3. Поиск покупателя. Продажу комнаты можно совершить самостоятельно или обратиться к специалистам, таким как риэлторы или агентства недвижимости, которые помогут найти заинтересованных покупателей.

4. Проведение сделки. В случае нахождения покупателя и согласии на продажу, следует провести сделку. Это включает подписание договора купли-продажи, оформление всех необходимых документов и регистрацию сделки в установленном законом порядке.

5. Передача права собственности. После успешной сделки продавец и покупатель должны совершить формальности по передаче права собственности на комнату. Это может включать подписание акта приема-передачи и регистрацию права собственности в органах Росреестра.

Запомните, что процесс продажи комнаты в общежитии может занимать некоторое время, поэтому важно оставаться терпеливым и следовать законодательству при каждом этапе сделки.

Преимущественное право покупки комнаты в коммуналке: необходимость согласия соседей

При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать ряд особенностей и правил, связанных с участием соседей и преимущественным правом на покупку. Для того чтобы продать комнату в коммуналке, следует ознакомиться с инструкцией и порядком данной сделки, а также разъяснением нотариуса о том, какую документацию необходимо предоставить.

Во-первых, необходимо учесть, что приватизированное помещение можно продать без согласия соседей, однако неприватизированное помещение требует согласия всех проживающих в коммуналке. Это означает, что перед продажей комнаты нужно получить письменное согласие соседей на продажу, иначе сделка может быть признана недействительной.

Во-вторых, при продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в органах Росреестра. Для этого требуется нотариальное заверение договора. Также рекомендуется составить и подписать протокол о предоставлении преимущественного права на покупку комнаты соседям, чтобы исключить возможные споры в будущем.

В-третьих, при продаже комнаты в коммуналке следует учесть риски и подводные камни, связанные с такой сделкой. Возможны случаи, когда продавец не может получить согласия соседей или когда сделка оспаривается в судебном порядке. В таких моментах рекомендуется обратиться к юристу для получения консультации и защиты своих интересов.

Таким образом, преимущественное право покупки комнаты в коммуналке требует согласия соседей. Перед продажей комнаты необходимо ознакомиться с правилами и порядком продажи, получить согласие соседей, заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его. Важно также учитывать риски и подводные камни, связанные с продажей комнаты в коммунальной квартире, и обратиться к юристу при необходимости.

Что нужно учитывать продавцу

Продавец должен помнить о нескольких дополнительных нюансах купли-продажи комнаты в общежитии:

При заключении договора необязательно предоставлять технический паспорт, достаточно только кадастрового;
Справка об отсутствии долгов по коммуналке нужна покупателю, но не для самой сделки;
Выписка из домовой книги и заключение экспертной оценки стоимости квартиры действительны только в течение определённого срока. Поэтому их лучше получить после предварительной договорённости с покупателем на продажу и получения от него аванса;
Если в разных документах не совпадают фамилии (такое бывает при вступлении в брак), то нужно предоставить документы, подтверждающие смену фамилии;
Перед подписанием договора стоит проконсультироваться у нотариуса, чтобы в договоре не было моментов, противоречащих законодательству.

Значимые моменты продажи комнаты в коммунальной квартире

Ст. 16 Жилищного кодекса России определяет комнату как часть квартиры либо жилого дома, непосредственно в которой проживают граждане.

Супруги вправе купить комнату за счет средств семейного капитала при условии, что сделка будет соответствовать следующим требованиям:

комната изолирована относительно других помещений;
покупка комнаты действительно улучшает жилищные условия.

Если квартира является однокомнатной, купить отдельно комнату не получиться, т. к. фактически покупка комнаты в данном случае – это выделение доли в натуре, ведь у квартиры будет два владельца, одному из которых принадлежит комната, а другому – все остальное!

Не подготовленному человеку не всегда просто уяснить, чем отличается доля в квартире от комнаты. Казалось бы, в обоих случаях идет речь о части квартиры.

Однако существует важное отличие: при долевом владении у собственника нет четко очерченной и закрепленной за ним территории. Несколько собственников сами определяют, в каких комнатах им жить и как пользоваться общим имуществом. Таким образом, понятие долевой собственности скорее абстрактное, чем конкретное.

В то же время владение именно комнатой закрепляется за собственником юридически, т. е. производится выдел части жилого помещения в натуре.

Выделение доли в натуре всегда более выгодно для собственников, ведь таким образом можно закрепить за собой конкретную территорию. Есть два способа провести эту процедуру:

Соглашение сторон. Так, ст. 252 Гражданского кодекса устанавливает, что имущество, принадлежащее в долях нескольким владельцам, может быть поделено между ними по соглашению, условия которого они вправе определить самостоятельно. Каждый из участников долевой собственности имеет право потребовать выдела своей доли из общего имущества.
Судебное решение. Когда участники долевой собственности не смогли достичь компромисса, можно привлечь к решению возникшего спора судебные органы. Истцом по такому делу будет один из участников, а ответчиками – остальные. Право собственника на обращение в суд с требованием выделить в натуре долю в недвижимом имуществе закреплено в ст. 252 ГК РФ.

В результате заключенного соглашения или решения суда каждый из собственников должен получить:

конкретные изолированные помещения;
места, предназначенные для общего пользования (кухня, коридор);
отдельные счета на оплату коммунальных услуг.

Однако в некоторых ситуациях выделение в натуре бывает невозможным по определённым причинам.

В таких случаях выделяющийся собственник имеет право на денежную компенсацию от других участников, которые выплачивают стоимость принадлежащей ему доли. (п. 3 ст.252 ГК РФ).

Такая выплата допускается при условии, что собственник согласен на получение компенсации, однако Гражданский кодекс предусмотрел ряд исключений из этого положения.

Несогласие выделяющегося собственника на компенсационную выплату может не учитываться, если:

собственник явно не заинтересован в использовании общего имущества (например, живет в другом помещении);
доля собственника, желающего выделиться, является незначительной;
доля не может быть реально выделена (например, у двухкомнатной квартиры четверо собственников, получивших ее по наследству).

При наличии указанных признаков суд может обязать других участников долевой собственности выплатить денежную компенсацию, не учитывая согласия самого выделяющегося собственника. После того, как компенсация будет им получена, собственник утрачивает право на свою долю.

Запрета на покупку комнаты в коммунальной квартире за счет материнского капитала в законодательстве нет. К данной сделке закон предъявляет те же требования, что и при покупке других комнат:

изолированность: жильцы друг от друга не зависят и не вынуждены пользоваться соседними комнатами;
отдельные лицевые счета у каждого из владельцев;
комнаты оформлены на жильцов, а места общего пользования являются объектом их долевой собственности. При этом нужно помнить, что с утратой права на комнату автоматически утрачиваются и права на дополнительные помещения (кухня, кладовая, ванная); и наоборот, покупка комнаты в коммуналке влечет за собой возникновение права долевой собственности в отношении мест общего пользования.

Процедура приобретения комнаты, в которой для оплаты используется сертификат на материнский капитал, практически не отличается от таковой при покупке квартиры или дома. Главные условия для одобрения сделки Пенсионным фондом следующие:

соответствие условий сделки требованиям закона;
приобретается не абстрактная доля в праве, а конкретное изолированное жилое помещение (в нашем случае – обособленная комната);
приобретаемая недвижимость находится на территории России.

Если разбить процесс покупки комнаты, в котором участвуют средства материнского капитала, можно выделить следующие шаги:

Поиск жилого помещения, подходящего под требования закона.
Достижение соглашения с продавцом о цене и условиях покупки, заключение договора купли-продажи. Помимо сведений о сторонах и о предмете сделки в договоре обязательно нужно указать, что расчет средств семейного капитала (полностью или в части) путем их перечисления на указанные продавцом реквизиты. Также в договоре необходимо определить срок, в течение которого покупатель будет обязан обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении средствами семейного капиталом. Это защитит лицо, решившее продать комнату за материнский капитал, от злоупотреблений со стороны покупателя.
Оформление перехода прав на помещение (комнату) и получение выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), которая является подтверждением прав покупателя.
Составление нотариального обязательства, которым супруги гарантируют оформление купленного помещения в общую долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Не стоит оформлять помещение только на детей, т. к. законность такой сделки в дальнейшем может быть поставлена под сомнение.
Подача новым владельцем комнаты заявления на распоряжение маткапиталом в Пенсионный фонд.
После проверки поданного вместе с заявлением пакета документов Пенсионный фонд принимает решение о законности сделки и переводит необходимую сумму по реквизитам продавца.

По своей сути комната в общежитии представляет собой жилое помещение с местами общего пользования, делимые с другими соседями. Ситуация аналогична коммунальной квартире, поэтому при продаже вступают в силу нормы ст. 42 ЖК РФ. Где сказано, что собственники других комнат имеют преимущественное право выкупить продаваемую комнату.

Руководствуясь этой нормой, продавец обязан в письменной форме уведомить соседей о продаже своей жилплощади. Это можно сделать личным вручением, направлением по почте с уведомлением о получении или нотариально.

В уведомлении обязательно должна быть указана цена комнаты и изложены основные условия сделки. Причем в случае отказа всех соседей от покупки продать третьему лицу за цену, ниже указанной в уведомлении, нельзя.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в общежитии

Для соблюдения законодательных норм на принятие решения соседям отводится 30 календарных дней от даты получения уведомления. Ранее этой даты можно искать другого покупателя только при наличии письменных отказов от покупки всех соседей.

На покупку могут заявиться несколько соседей одновременно. Тогда будет действовать принцип предложения лучшей цены или оформление сделки с тем, кто выразил свое желание раньше. Это остается на усмотрение продавца.

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

удостоверение личности;
правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
выписка из ЕГРН;
документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.