Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже без перевода в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Зачем переводить «жилье» в «нежилье»
В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.
В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.
Что необходимо иметь?
Для создания отдельного входа необходимо иметь техническую документацию на отдельное помещение и на все здание в целом, состав материала перегородок и состояние конструкций здания.
Также потребуется документация, подтверждающая права собственника и документальный источник, показывающий откуда эта собственность появилась.
Понадобится оформить множество разрешений в организациях, курирующих нежилые помещения. После проведения работ необходимо составление акта о создании отдельного входа.
Главным условием перевода жилого помещения в нежилое является наличие или техническая возможность создания отдельного входа. Важно правильно составить проектную документацию на него, получить все разрешения и одобрения, чтобы его создание не повлекло штрафных санкций и недовольства соседей.
Отличия и особенности
Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:
- подъезд без лестницы и без приямка;
- подъезд с приямком;
- подъезд с лестницей.
- Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
- сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
- сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
Резюме. Офис без отдельного входа в квартире дома нелегален. Почти
Итак, законодатель непреклонен. В квартире можно только проживать, а если собственник хочет иначе, нужно сделать отдельный вход и перевести объект в категорию нежилых помещений. Если вход в офис – через общую лестничную клетку, это незаконно и повлечёт ответственность по ч.1 ст.7.21 КоАП РФ. Но есть нюанс.
Законодатель отдельно оговорил, что граждане, зарегистрированные и проживающие в квартире, могут осуществлять там профессиональную деятельность. Не производство товаров, не разведение собак, а что-то безобидное, вроде рисования или адвокатских услуг. И то при одном условии: если не будет жалоб от других жильцов.
Как показывает судебная практика, администрации порой даже обращаются с исками о прекращении права собственности на квартиру в отношении тех граждан, кто после предупреждений продолжает использовать квартиру как офис. Мне не удалось обнаружить решений, где требования были бы удовлетворены.
Но это не значит, что таковых не существует. А уж протоколам по ч.1 ст.7.21 КоАП РФ, как и жалобам на них, нет числа. Если в соседней квартире – офис (гостиница) и Вам это надоело, обратитесь с жалобой в местную жилинспекцию. Убеждён, они будут рады такому сообщению.
Но если ты у нас проездом, ты все еще можешь:
Вход с улицы
Сыпной тиф качался по улицам в такт мерной походке санитаров и могильщиков. Тиф был громок в горячечном бреду и тих в похоронных процессиях. Катафалки тянули верблюды Тратрчока.
Школа переезжала.
Металась Швамбрания в поисках устойчивой истины, меняя правителей, климат и широты.
И только дом наш незыблемо стоял на своем причале на старой широте, на прежней долготе. Он заржавел, он врос в дно — уже не пароход, а тяжелая, занесенная баржа, ставшая островком. Бури не могли пока еще вторгнуться в него, так как мама боялась сквозняков и закрывала форточки.
Но, разумеется, кое-какие изменения произошли. Папа, например, носил френч, а не пиджак. Красный крестик на клапане кармана говорил о том, что отец — военный врач. Он работал в эвакопункте. Затем люди «неподходящего знакомства», знавшие всегда лишь черный ход квартиры, теперь все, словно сговорившись, являлись через парадный. Даже водовоз, которому как будто удобнее и ближе было идти через кухню, требовательно звонил с парадного хода. Он топал через квартиру, он следил и капал. И ведра его были полны достоинства.
Условия для смены статуса
Необходимо понимать и то, что для смены статуса помещения нужно, чтобы оно соответствовало определенным критериям, таким, как:
- В квартире не должны быть прописаны никакие граждане;
- Отсутствие обременений от имени третьих лиц;
- Помещение не должно быть долей другого жилого помещения или дома;
- Объект недвижимости не должен быть заложен или находится под арестом;
- Решением вопроса должен заниматься непосредственно собственник помещения;
- Квартира должна находиться либо на первом этаже, либо не иметь над собой жилых объектов. Но допускается, когда они принадлежат тому же владельцу;
- Статус самого дома не может быть аварийным или же он не должен стоять на очереди на капитальный ремонт.
Стоит отметить, что это далеко не все условия, которым должно соответствовать помещение. Объект должен обладать возможностью обустройства отдельного входа и иметь возможность отключения от общих коммуникаций.
Условия согласования отдельного входа
К организации отдельного входа законодательство предъявляет достаточно строгие архитектурно-конструктивные требования. Устройство отдельного входа регламентируется постановлением № 1135 от 14.09.2006 г. а также другими правовыми, строительными, противопожарными нормами. Как видно из правовых документов, при изготовлении проектной документации очень важным моментом является проработка внешнего вида отдельного входа. Необходимо, чтобы отдельный вход гармонично вписался в общий ансамбль здания и соответствовал архитектурному и цветовому решениям фасада. И в тоже время не создавал неудобства для пешеходных и транспортных потоков. Это наиболее актуально для центральных районов Петербурга с исторической застройкой и узкими тротуарами. Помимо этого, в целях безопасности людей, к отдельному входу предъявляются повышенные требования в области надёжности и безопасности конструкции.
Отличия и особенности
Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:
- подъезд без лестницы и без приямка;
- подъезд с приямком;
- подъезд с лестницей.
- Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
- сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
- сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
Отличие жилого помещения от нежилого можно определить следующим образом. Квартиры, принадлежащие жилому фонду, предназначены только для постоянного проживания.
В них нельзя размещать магазины или офисы. Напротив, в помещениях нежилого фонда не должно быть лиц, прописанных и проживающих в нем.
Они используются в хозяйственных, административных или торговых целях. Использовать квартиру как офис можно только при оформлении перевода ее в нежилое помещение согласно статье 288 ГК.
ГК РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. - Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Главным отличием квартиры от офиса является наличие отдельного входа, организованного с улицы согласно статье 22 ЖК.
Вход с улицы должен быть и по условиям, прописанным в постановлении Правительства № 692-ПП от 27/10/2015 . Если его нет, то в соответствии с данным документом можно провести перепланировку помещения с целью его создания.
Предварительно необходимо получить разрешение у собственников многоквартирного дома согласно статье 40 пункту 2 ЖК на изменения, вносимые в фасад здания, лестничные пролеты, подвалы, коммуникации, которые являются общедомовой собственностью.
Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения — Управление персоналом
Наталья Егорочкина, юрист коллегии адвокатов «Левинсон и партнеры»
Независимо от экономической ситуации и от любых прогнозов — даже самых мрачных —в стране каждый день регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Игра на деловом поле, как правило, начинается с выбора места дислокации.
Речь пойдет не о юридическом адресе — все мы знаем, что многие организации видели свой адрес местонахождения только на бумаге, — а о гораздо более важном. О реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности.
О том месте, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, — в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал новоиспеченный предприниматель.
Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.
Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир.
Именно бывших — в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое.
Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.
До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд. Строгий запрет закона на размещение промышленных производств в жилых домах понятен всем. Но что делать, скажем, агентствам недвижимости или стоматологическим клиникам?
Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.
Согласование/узаконивание отдельного входа в нежилое помещение
Согласование отдельного входа в Санкт-Петербурге, является в настоящее время одной из наиболее востребованных услуг. Услуга популярна не только среди представителей бизнеса, но и среди частных инвесторов и владельцев квартир.
Для чего необходимо согласование отдельного входа? Квартиры, находящиеся на первых этажах и выходящие окнами на оживлённые улицы, имеют большую инвестиционную привлекательность.
Найдется немало предпринимателей готовых разместить в таких квартирах, переведённых в нежилой фонд, объекты коммерческой деятельности: аптеки, кафе, салоны красоты, продовольственные магазины.
Основное требование для перевода квартиры в нежилой фонд — возможность устройства отдельного входа, необходимое, для соблюдения норм пожарной безопасности. Помимо этого, нередки ситуации, когда большое помещение разделяют на несколько помещений меньшей площади, для более выгодной сдачи в аренду или продажи. В таких случаях требуется дополнительная организация одного или нескольких отдельных входов.
Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого
Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.
Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Перепланировка квартиры на 2 этаже и на 1. Отличия в согласовании.
Еще раз отметим, что второй этаж фактически с точки зрения перепланировок приравнен к первому, если на первом этаже расположены нежилые помещения.
То есть ключевой момент согласований на втором этаже, это то, что находится на первом этаже.
Но если на первом этаже расположено нежилое помещение и не важно какое – магазин, офис, государственное учреждение и т.д., то фактически второй этаж приравнивается с точки зрения согласования к первому , так как помещение ниже практически ничем нас не ограничивает в планировочном решении.
Поэтому если у вас квартира расположена на втором этаже, а внизу квартир нет, то множество ограничений связанных с перепланировками, у вас снимается, и можно реализовать планировочное решение совершенно недоступное соседям, которые находятся выше.
Отличий между первым и вторым этажом в этом случае всего два:
- перепланировки квартир 1 этажа принципиально допускают возможность пристройки балкона или лоджии, а также устройство отдельного входа в квартиру;
- для квартир, расположенных на втором этаже над нежилыми помещениями, такие варианты недоступны.
Перепланировка кухни в квартире на первом этаже.
Не ошибемся, если, перефразируя классика, скажем, что все просторные кухонные помещения в квартирах похожи друг на друга, а вот тесные кухоньки неудобны каждая по-своему – слишком большой вентиляционный выступ, выход на балкон, который лучше бы сделали из жилой комнаты, узкий проем, неудачное расположение инженерных коммуникаций и т.п.
Универсальных рецептов устранения таких недостатков в природе не существует – каждый случай слишком индивидуален. Но для тесных кухонь есть несколько характерных проблем, которые решаются одним и тем же способом.
К ним можно отнести:
- Недостаток места для хранения кухонной утвари (посуды, столовых приборов и др.).
- Отсутствие места для устройства полноценного обеденного пространства.
- Нехватка рабочей зоны для приготовления еды.
- Недостаток пространства для удобного размещения холодильника, посудомоечной машины, другой бытовой техники (мультиварки, хлебопечки, кухонного комбайна, микроволновки, кофеварки и т.п.).
Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.
После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).
В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.
Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция.
Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.
Отличия и особенности
Отдельный вход в помещении может иметь нескольких видов:
- подъезд без лестницы и без приямка;
- подъезд с приямком;
- подъезд с лестницей.
Существует ряд особенностей, предъявляемых к отдельному входу в нежилое помещение. Он должен быть удобен и безопасен как для посетителей, так и для проходящих мимо пешеходов.
- Одной из особенностей является обязательное наличие тамбура, то есть проникновение в помещение должно проходить не сразу с улицы, а через небольшое пространство с дополнительной дверью. Данный вопрос можно решить несколькими способами:
- сделать тамбур снаружи здания, сохранив полезную площадь нежилого помещения. При этом происходит захват придомовой территории. Необходимо получить на нее разрешение у жильцов и в Департаменте управления имуществом;
- сделать тамбурное помещение внутри, наименее выгодный способ для владельца, но более лояльный для жителей.
- Обязательным условием должно быть оборудование подъезда пандусом для возможности использования его маломобильными гражданами.
- Ступени лестницы должны удовлетворять требованиям безопасности: не быть скользкими, обязательно должны быть поручни у лестницы.
- Стеклянные двери обязательно делаются из противоударного материала для предотвращения травм.
- Двери должны открываться в сторону улицы.
- Дверным проемам необходимо иметь архитектурную завершенность в соответствии с видом всего здания: наличники, откосы, декор. Соблюдение единого характера архитектурного и цветового решения фасада.
Можно ли сделать дополнительный вход в здание или многоквартирный дом
Можно, но при соблюдении ряда обязательных условий, получения разрешений и согласований. Перечень требований зависит от целей обустройства отдельного входа, от места проведения работ. Помещение, в котором может потребоваться отдельный или дополнительный вход, может располагаться в многоквартирном доме или нежилом здании.
Это влияет на процесс согласования:
- если вход будет сделан в рамках реконструкции, для согласования работ нужно заказать проект, пройти экспертизу, обратиться в органы госстройнадзора (это единое требование для работ в МКД и нежилом здании);
- если согласование отдельного входа в помещение МКД осуществляется по перепланировке, нужно заказать проект и техническое заключение, получить разрешение на работы от Мосжилинспекции и Москомархитектуры;
- проект перепланировки на отельный вход в нежилое здание утверждает сам заказчик, но нужно пройти согласование изменения фасада в Москомархитектуре.
Это только общий перечень согласований, но на практике их может быть больше. Например, для любых работ на домовом имуществе, в том числе для прорубания нового проема во внешней стене, нужно получить одобрение от собственников помещений МКД. Дополнительные согласования потребуются при переводе квартиры в нежилое помещение, когда тоже нужно делать отдельный выход на улицу.