Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа земельного участка при УСН». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Почему не стоит спешить с продажей купленного объекта, если компания работает на УСН? Дело в особом способе учета расходов, связанных с приобретением ОС. С одной стороны, он дает возможность более быстрого списания затрат, с другой – ограничивает в сроках выгодной продажи.
Реализация земельных участков, организациями применяющими УСН
Расходы на приобретение земельного участка не могут учитываться организациями, применяющими УСН, в качестве расходов на приобретение основных средств, так как земельные участки в целях гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ не относятся к основным средствам.
В соответствии с п. 4 ст. 346.16 НК РФ в состав основных средств включаются только те основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 «Налог на прибыль организаций» НК РФ, а согласно п. 2 ст. 256 НК РФ земля не подлежит амортизации.
Следует отметить, что глава 26.2. НК РФ не содержит прямого ответа на вопрос, учитывается ли в качестве расходов первоначальная стоимость реализуемых земельных участков.
Минфин РФ в своем Письме от 28.02.2013 г. N 03-11-06/2/5946 разъясняет, что налогоплательщики вправе уменьшить доходы, полученные от реализации земельных участков на сумму фактически понесенных ими расходов на приобретение этих участков, только в случае, если земельные участки были приобретены с целью их дальнейшей перепродажи.
В этом случае земельные участки следует для целей налогообложения квалифицировать как товар.
При этом следует руководствоваться пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, согласно которому налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
При продаже земельного участка индивидуальным предпринимателем (ИП) на УСН (упрощенной системе налогообложения), налоги и льготы зависят от объекта реализации и документов, полученных до даты сделки.
Какие налоги облагаются и какие вычеты можно использовать при продаже земельного участка на УСН, зависит от того, как предприниматель использует данное имущество. Если земельный участок использовался для предпринимательской деятельности, то налог на имущество может быть учтен в расходах, указанных в декларации.
Если земельный участок был получен давно или находился в собственности ИП на дату введения налогового кодекса, то при продаже предприниматель может быть освобожден от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Однако, если земля была приобретена после введения налогового кодекса или использовалась для жилой застройки, то ИП должен платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), размер которого зависит от вида договора (купли-продажи, мены, дарения) и соотношения цены продажи и кадастровой стоимости земли.
1. Подготовьте необходимые документы заранее
Для реализации земельного участка необходимо подготовить ряд документов, таких как договор купли-продажи, справку о кадастровой стоимости имущества, решение о продаже и другие. Не забудьте, что эти документы потребуются для подачи декларации по налогу на имущество в налоговую инспекцию.
2. Заплатите налог вовремя
Если вы продали земельный участок в этом году, то не забудьте заплатить налог на прибыль предпринимательской деятельности. Налоговая декларация должна быть подана до 31 марта следующего года.
3. Используйте вычеты и льготы
Вы можете использовать некоторые вычеты и льготы для уменьшения суммы налоговой выплаты. Например, если вы продали земельный участок, на котором планировалось строительство жилого дома, вы можете получить вычет из доходов физического лица.
4. Учитывайте все расходы и полученные доходы
При подаче налоговой декларации необходимо учитывать все расходы, связанные с продажей земельного участка, такие как кадастровый план, услуги риелтора, юридические услуги и т.д. Также учитывайте все полученные доходы, включая сумму продажи и полученные проценты.
Регистрация права собственности
Примечание. Санкции предусмотрены ст. 19.21 КоАП РФ.
Когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, другая может ее добиться через суд. Если уклонение признают необоснованным, виновнику придется возместить все вызванные задержкой регистрации убытки (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Порядок государственной регистрации предусмотрен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее — Закон N 122-ФЗ). Согласно Указу Президента РФ от 13.10.2004 N 1315 федеральным органом исполнительной власти, регистрирующим права на недвижимое имущество и сделки с ним, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация). На местах функционируют ее территориальные управления.
Чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок, покупатель и продавец подают заявление, приложив договор, кадастровый план участка и квитанцию об оплате госпошлины. Госпошлина для физических лиц определена в размере 500 руб., для организаций — 7500 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Примечание. Перечень документов, подаваемых при государственной регистрации права собственности на земельный участок, указан в ст. 16 Закона N 122-ФЗ.
Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.
Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.
Налоговый учет ОС при УСН
Если бухгалтерский учет указанным выше образом ведется только организациями, то налоговый учет нужно вести всем «упрощенцам». На способ отнесения понесенных затрат влияет время поступления ОС – в период работы на упрощенном режиме или до начала его применения.
Особенностью учета затрат на основные фонды при налогообложении УСН можно назвать обязательность их включения в расходы только после оплаты при условии, что ОС уже оприходованы и используются в упрощенной деятельности.
Затраты на ОС включаются в расходы в году, когда актив введен в эксплуатацию. Для недвижимых объектов применяется немного иной порядок, расходы включаются в базу только после прохождения процедуры госрегистрации.
Еще одно обязательное условие для учета затрат в налогооблагаемой базе УСН – имущество должно быть амортизируемым.
Затраты на переоборудование, модернизацию учитываются так же, как и затраты на создание и покупку ОС, опираться при этом следует на п.3 ст.346.16 НК РФ.
Как при УСН учитываются расходы на покупку участков
- НДС
- ЕСХН
- УСНО
- ЕНВД
- НДФЛ
- Страховые взносы
- Взносы в ФСС
- Налог на имущество
- Водный налог
- Земельный налог
- Транспортный налог
- Налог на прибыль
- Налог на игорный бизнес
- Акцизы
- Налог на пользование полезными ископаемыми
- Патентная система налогообложения
- Проблемы организации управленческого учета на предприятиях
- Сущность и назначение управленческого учета
- Затраты, формирующие себестоимость продукции, работ, услуг
- Системы учета затрат и калькулирования себестоимости
- Анализ и принятие краткосрочных управленческих решений
- Анализ и принятие долгосрочных инвестиционных решений
- Планирование и бюджетирование
- ОКСМ
- ОКВЭД [1.1]
- ОКВЭД [2]
- ОКВ
- ОКДП
- ОКЕИ
- ОКФС
- ОКОПФ
- ОКУН
- ОКОФ
- ИНКОТЕРМС
- ОКИН
- ОКЭР
- КСД
- ОКСО
Продажа земельных участков при применении УСН (15%)
Вопрос: Организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Одним из видов деятельности является покупка и продажа земельных участков.
Организацией были приобретены три земельных участка для последующей их перепродажи. Однако до момента реализации данные земельные участки сдавались в аренду сторонним организациям на основании договоров аренды (как краткосрочных, так и долгосрочных). Данные земельные участки находились в собственности организации более 12 месяцев.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» организации, применяющие УСН, ведут учет основных средств в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете.
В п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2022 N 26н, приведены условия, одновременное выполнение которых влечет необходимость учитывать актив в качестве основных средств. Одно из условий — то, что актив не предполагается использовать для последующей перепродажи.
Вместе с тем п. 5 указанного Положения земельные участки включены в состав основных средств безотносительно намерения организации их перепродать.
В соответствии с п. 4 ст. 346.16 НК РФ (далее — Кодекс) в целях применения гл. 26.2 в состав основных средств и нематериальных активов включаются только те основные средства и нематериальные активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.
Пункт 1 ст. 256 Кодекса дает определение амортизируемого имущества (имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации). Согласно п. 2 этой же статьи земля не подлежит амортизации.
Разъясните: как в рамках применения упрощенной системы налогообложения учитываются расходы на приобретение земельных участков?
Решение «земельного вопроса» при УСНО
К сведению: суммы земельного налога, фактически уплаченные «упрощенцем», в размере исчисленных сумм учитываются в расходах при УСНО. Если сумму земельного налога уплатило иное лицо за «упрощенца», то налогоплательщик сможет учесть в расходах указанную сумму только на дату погашения задолженности перед этим лицом.
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. При этом расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Расходы, непосредственно связанные с реализацией обозначенных товаров, в том числе расходы на хранение, обслуживание и транспортировку, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты.
Ипотека на земельный участок: ТОП-3 банка, куда можно обратиться
Ипотека на земельный участок – продукт довольно популярный среди тех заемщиков, которые не хотят жить в типичной новостройке или искать себе квартиру на вторичном рынке. В частности, из-за высокой цены на готовые загородные дома и растет спрос на земельные участки поблизости от города, где еще сохраняется инфраструктура, но уже в разы чище воздух и спокойней проживание.
- Иметь гражданство РФ и прописку в регионе расположения банка;
- Иметь положительную кредитную историю;
- На момент рассмотрения заявки клиенту должно быть больше 20 лет;
- Иметь непрерывный трудовой стаж на текущем месте не меньше 6 месяцев.
- Доход заемщика должен быть официальным и достаточным, чтобы он мог беспроблемно оплачивать запрошенную сумму займа.
Оформление результатов торгов
По результатам торгов составляется протокол, который в день проведения должны подписать организатор, аукционист (если на аукционе применялась открытая форма подачи предложений) и победитель. Составляется два экземпляра: один забирает победитель, второй — организатор. В документе указывают:
- регистрационный номер предмета торгов;
- местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на него;
- предложения о цене;
- наименование победителя и реквизиты (юридического лица) или паспортные данные (гражданина);
- цена приобретения участка;
- срок уплаты, если продажа в кредит (с отсрочкой платежа);
- порядок, сроки и погашаемые суммы (график платежей), если продажа в рассрочку.
В пятидневный срок после подписания протокола с победителем заключается договор купли-продажи. Внесенный задаток засчитывается в оплату приобретаемой земли, другие же участники получают его обратно в течение трех банковских дней.
Учет земельного налога
Согласно ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога считаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Не являются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или переданных им по договору аренды.
Соответственно, «упрощенцы», владеющие земельными участками, считаются плательщиками земельного налога. Напомним, что применение УСНО не освобождает организации и индивидуальных предпринимателей от уплаты земельного налога. В связи с уплатой земельного налога встает вопрос о возможности его учета в расходах при УСНО. На основании пп.
22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы в виде сумм налогов и сборов, уплаченных в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением налога, уплаченного в силу гл. 26.2 НК РФ, и НДС, уплаченного в бюджет исходя из п. 5 ст. 173 НК РФ. В соответствии с п. 2 ст.
346.17 НК РФ данные расходы налогоплательщик вправе учесть в составе расходов после их фактической оплаты. При этом согласно пп. 3 п. 2 ст.
346.17 НК РФ расходы на уплату налогов, в том числе земельного налога, учитываются в размере, фактически уплаченном налогоплательщиком при самостоятельном исполнении обязанности по уплате налогов либо при погашении задолженности перед иным лицом, возникшей вследствие уплаты этим лицом в соответствии с НК РФ за налогоплательщика сумм налогов (Письмо Минфина России от 07.08.2017 № 03-11-11/50441).При наличии задолженности по уплате налогов расходы на ее погашение учитываются в составе расходов в пределах фактически погашенной задолженности в те отчетные (налоговые) периоды, когда налогоплательщик погашает указанную задолженность либо задолженность перед иным лицом, возникшую вследствие уплаты этим лицом в соответствии с НК РФ за налогоплательщика сумм налогов.
К сведению:суммы земельного налога, фактически уплаченные «упрощенцем», в размере исчисленных сумм учитываются в расходах при УСНО. Если сумму земельного налога уплатило иное лицо за «упрощенца», то налогоплательщик сможет учесть в расходах указанную сумму только на дату погашения задолженности перед этим лицом.
- земельные участки не являются амортизируемым имуществом, поэтому расходы в виде выкупной стоимости земельного участка не могут быть отнесены к расходам на приобретение основных средств и не могут быть учтены в расходах при УСНО;
- затраты на приобретение земельного участка в закрытом перечне расходов, учитываемых при применении УСНО, не поименованы. Таким образом, отдельного вида расходов в данном случае нет;
- если земельный участок приобретен с целью дальнейшей продажи, то он является товаром и учитывается для целей применения УСНО в качестве товара;
- суммы земельного налога учитываются в расходах при УСНО.
Страховые взносы ИП в 2023 году
Все предприниматели без исключения являются плательщиками страховых взносов. Они могут быть освобождены от уплаты при наличии обстоятельств, указанных в п. 7 ст. 430 НК РФ, пп. 1, 3, 6–8 ч. 1 ст.
12 закона «О страховых пенсиях» от 28.12.2013 № 400-ФЗ.
В 2023 году изменилась сумма фиксированных платежей, подлежащих уплате по итогам календарного года. Она составляет 45 842 рубля. Отметим, что до 2023 года эта сумма была разбита на части: например, в 2022 году 36 723 рублей — на ОПС и 9119 рублей — на ОМС (то есть ИП оформлял две платежки).
В новой редакции НК РФ, действующей с 2023 года, разбивки уже нет.
Кроме этого, в случае превышения дохода над 300 тысячами рублей ИП должен будет доплатить 1% с суммы превышения.
Сроки уплаты взносов ИП за себя останются прежними:
- для фиксированного платежа — 31 декабря;
- для 1% — 1 июля следующего года.
Таким образом, основные изменения, связанные с уплатой страховых взносов, коснулись:
- суммы фиксированного платежа;
- отказа от разбивки при уплате предпринимателем;
- способа уплаты в связи с введением единого налогового платежа — с 2023 года все платежи в бюджет идут с единого налогового счета.
Что представляет собой единый налог с 2023 года для ИП
Единый налоговый платеж в обязательном порядке для организаций и ИП введен с 2023 года, в 2022-м механизм ЕНП действовал в форме эксперимента. Физические лица, не зарегистрированные в статусе ИП, производят уплату налогов посредством ЕНП с 2019 года.
Суть ЕНП заключается в том, что все налоги, взносы, сборы, а также санкционные начисления по указанным обязательствам нужно платить на специальный единый налоговый счет — ЕНС, который открыт налоговиками в федеральном казначействе для каждого бизнес-субъекта. Поступающими на ЕНС средствами можно погасить следующие виды обязательств предпринимателя:
- Налоги, уплачиваемые в соответствии с выбранной системой налогообложения. У ИП это предпринимательский НДФЛ, взносы (кроме взносов на НС и ПЗ), НДС, все имущественные налоги, акцизы, водный налог, НДПИ, единый налог по УСН/АУСН, патент, сельхозналог.
- Агентские налоги, например НДФЛ (за исключением НДФЛ с выплат иностранцам, работающим по патенту) или НДС.
- Авансовые платежи по налогам.
- Страховые взносы на пенсионное и медицинское страхование, а также на случай временной нетрудоспособности в связи с материнством.
- Сборы, кроме госпошлины, по которой суд не выдавал исполнительный документ.
- Пени, штрафы и проценты по всем приведенным бюджетным платежам.
ИП, выбравшие режим самозанятости, смогут осуществить платеж налога на профдоход альтернативным способом. Порядок перечисления НПД в бюджет представили эксперты «КонсультантПлюс» в Готовом решении. Для его просмотра получите бесплатный пробный доступ к системе.
Платеж с 29.05.2023 зачитывается в следующей очередности:
- Недоимка по НДФЛ.
- НДФЛ.
- Недоимка по остальным налогам, взносам, сборам.
- Предстоящие платежи по налогам, кроме НДФЛ.
- Задолженность по пеням.
- Задолженность по процентам.
- Задолженность по штрафам.
Налоговую обязанность налоговые органы начисляют на основании отчетности или (если отчетность сдается после срока уплаты или не предусмотрена) на основании специальных уведомлений по ЕНП.
При нехватке средств для покрытия нескольких налогов с одной датой погашения ЕНП будет зачтен по каждому пропорционально остатку долга. Такое же правило действует, если сумма платежа оказывается недостаточной для уплаты пеней по нескольким налогам, штрафам и процентам.
Все нововведения, связанные с ЕНП, см. в нашей подборке «Единый налоговый платеж-2023».
Таким образом, расходы на приобретение земельного участка не могут быть отнесены на уменьшение доходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Это подтверждается письмами Минфина России от 07.08.2017 № 03-11-11/50441, от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101, от 15.04.2009 № 03-11-06/2/65. По мнению специалистов финансового ведомства, учет расходов на покупку земельных участков возможен только в одном случае — если земля приобретается для перепродажи.
В письмах Минфина России от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946, от 08.04.2011 № 03-11-06/2/46 разъясняется, что признается товаром земельный участок, приобретенный для перепродажи. Соответственно, его стоимость учитывается в составе расходов в момент реализации участка в порядке, установленном подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Как вести учет недвижимости на УСН
За нарушение сроков налоговая накладывает штрафы или начисляет пени.
- Если опоздать с подачей налоговой декларации, то будет наложен штраф – от 5% до 30% на сумму налогооблагаемой базы, не менее 1 тысячи рублей.
- Если не уплатить НДФЛ или уплатить его не полностью – 20% или 40%.
- Если подать верно заполненную декларацию, но просрочить выплату, штрафа можно избежать, но пени начислят обязательно. За каждый день просрочки – процент от налогооблагаемой базы: 1/300 ставки ЦБ.
У физлиц есть шанс сэкономить на уплате налога. Можно снизить сумму, с которой придется уплатить налог:
- на величину подтвержденных документами расходов, связанных с продажей участка;
- посредством имущественного вычета.
Это выгодно, ведь в таком случае налогом облагается не вся вырученная сумма, а ее часть. Чтобы посчитать, что будет облагаться налогом, нужно:
- либо вычесть из дохода расходы,
- либо вычесть из дохода имущественный вычет.
Налогооблагаемый доход от продажи земельного участка можно уменьшить на 1 млн рублей – именно таков имущественный вычет.
Сделать налоговый вычет могут резиденты, которые не пользовались участком в рамках неких коммерческих процессов и владели им меньше минимального срока, освобождающего от уплаты налога – трех или пяти лет.
Важно: вы сможете получить вычет в случае официального дохода, с которого вы платите 13% налог.