Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более десяти лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

   Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

   При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

   • Увеличение срока строительства

   Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

   • Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов

   Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

   • Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
   • Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов

   Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

   • Замена информации, указанной в проектной декларации

   Тонкости покупки квартиры по ДДУ в ипотеку до брака

   Итак, вы решились на покупку квартиры по ДДУ, ипотека вас не пугает, и вы с оптимизмом смотрите в будущее. Помните, что по закону имущество, приобретенное супругами в браке, является собственностью обоих и при разводе должно быть поделено пополам. С недвижимостью, купленной по обычной сделке, все просто: жилье куплено в браке, значит, при его расторжении делится между двумя супругами. В случае с ДДУ все иначе.

   Подписывая договор долевого участия, покупатель инвестирует средства в объект, существующий пока только в проекте, таким образом, к реальному имуществу квартира пока не может быть причислена. После сдачи дома в эксплуатацию жилье переходит в разряд недвижимого имущества, а также в собственность дольщика. Между заключением ДДУ и сдачей объекта проходит несколько лет, за которые дольщик может жениться, развестись и снова жениться, а значит, и право собственности на квартиру изменится в соответствии с ситуацией.

   Принципиальным в данном вопросе является только факт принадлежности денежных средств, вложенных в долевое строительство. Разберем несколько случаев покупки квартиры по ДДУ в ипотеку с участием супругов.

   • Случай № 1

   Гражданин оформляет на себя ДДУ и оплачивает квартиру собственными средствами. За время строительства он женится, и сданный объект регистрируется на него уже после заключения брака. После нескольких лет совместной жизни супруги решают развестись. В данном случае проблем с определением владельца имущества не возникнет, поскольку квартира была куплена до свадьбы на деньги одного из супругов. Тот факт, что в собственность она перешла позже, здесь не играет никакой роли, после развода недвижимость останется у первоначального покупателя.

   • Случай № 2

   Что значит переуступка

   Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

   Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

   Кто покупает такую недвижимость?

   • Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);

   • Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

   Условия получения ипотеки

   Ипотечный кредит может быть двух типов:

   • Коммерческий;
   • Социальный.

   Социальная ипотека предполагает под собой государственное участие, за счёт которого будет компенсирована часть затрат кредитополучателя либо оказывает помощь в получении кредита на более льготных условиях.

   Чтобы получить ипотеку, разработаны несколько обязательных требований, среди них:

   • У гражданина должно быть гражданство РФ;
   • Заёмщик должен быть совершеннолетним;
   • Наличие трудового стажа;
   • Постоянное место работы;
   • Бумаги, на которых подтверждается наличие пассивного и активного дохода;
   • Гражданин должен быть трудоспособным.

   Первоначальный размер взноса по ипотеке и ставка по процентам будут рассчитаны исходя из запрашиваемой суммы, уровня дохода и к какой возрастной категории относится заёмщик.

   Некоторые банки готовы снизить процентную ставку, если кредитополучатель соглашается оформить дополнительный страховой полис (не беря в расчёт основные).

   Подбирая банк для оформления кредита, граждане чаще всего акцентирую внимание на рекламные или рекомендательные сведения. Особое внимание придаётся низким процентам и низкому первоначальному взносу. Однако нужно быть еще и уверенными, что банк в ближайшее время не закроется или не будет лишён лицензии на проведение банковских операций, а кредитные программы, рекомендуемые в нём, на самом деле имеют выгоду для заёмщика.

   Выбирая банк для кредитования, стоит остановить свой выбор на такой информации:

   • Период деятельности банковского отделения и его репутация – чем выше срок работы на финансовом рынке, тем положительнее характеристика;
   • Насколько высокий (или низкий) рейтинг благонадёжности – рейтинг не должен быть ниже середины перечня всех банковских отделений;
   • Наличие лицензии на осуществление кредитования населения – узнаётся на официальном портале ЦБ РФ;
   • Есть ли у банка программы по кредитованию ипотеки с государственной поддержкой – нужно сразу читывать насколько в реальности низкая ставка по льготному кредитованию, на какой период она распространяется, и произвести подсчёт итоговой стоимости ипотечного кредита исходя из данных других банков;
   • На каких условиях выдаётся кредит – имеются ли льготы для клиентов банка, вкладчиков, покупателей недвижимости у определённых застройщиков (общая сумма дополнительных льгот позволит сэкономить немало денежных средств).

   Заключение ипотечного договора

   Ипотечный кредит подписывается на основании предъявленной кредитополучателем документации. Договор составляется в письменной форме и заверяется в Росреестре по месту расположения недвижимости.

   Ипотечный кредит оформляется в отделении банка, в документ вносятся следующие сведения:

   • Информация о кредитополучателе;
   • Если присутствует созаёмщик нужно указать его финансовое положение;
   • Информация о приобретаемом объекте: адрес, соглашение купли-продажи и так далее;
   • Сумма предоставляемых денежных средств;
   • В какой валюте предоставляется заём;
   • Процентная ставка по кредиту;
   • Ежемесячные взносы: размер взносов и график внесения сумм;
   • Период погашения согласно условиям кредитного соглашения.

   Кредитор предоставляет заём, деньги передаются на счёт кредитополучателя и сразу же бронируются банковским отделением до момента проведения регистрации ипотечного кредита в Росреестре. Процесс регистрации занимает до трёх рабочих дней, получив уведомление, кредитор осуществляет перевод денежных средств на счёт продавца с помощью сервиса безопасных расчётов. После подписания соглашения кредитор накладывает на объект обременение, так как он относится к залоговой недвижимости, пока не будут погашены кредитные обязательства в полном объёме.

   Как зарегистрировать квартиру

   Процедура государственной регистрации права собственности может осуществляться следующими способами:

   застройщиком (п. 6 ст.16 214-ФЗ);

   лично, силами собственника (через МФЦ);

   с помощью доверенного лица (представителя по нотариальной доверенности) – ограничения по выбору уполномоченных лиц отсутствуют, за исключением несовершеннолетних и недееспособных граждан;

   в электронной форме, в том числе через Интернет посредством Единого портала госуслуг и сайта Росреестра.

   Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя. Акт приема-передачи должен иметь УКЭП обеих сторон, т. е. застройщика и дольщика.

   Результатом оказания услуги по регистрации прав является выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

   Сроки регистрации права собственности на квартиру

   Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.

   При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.

   При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.

   В любом случае затягивать процедуру не стоит, поскольку из-за изменившихся обстоятельств могут возникнуть спорные моменты. Вероятность развития событий по такому сценарию тем выше, чем позже оформляется квартира. Застройщик может прекратить деятельность, переехать в другой регион, и получение документов станет невозможным или затруднительным, если вторые экземпляры не сданы в архив. В первую очередь это касается акта приема-передачи. Тогда останется только одно – доказывать свои права через суд.

   Оцените стоимость квартиры

   Чтобы продать квартиру в строящемся доме, узнайте примерную стоимость квартиры, найдите покупателя и получите разрешение застройщика. Переуступить права девелопер вам не запретит. Поэтому постарайтесь оценить, за сколько реально продать такую недвижимость. Чем выше поставите цену, тем дольше придется продавать недвижимость.

   Откройте доски объявлений и посмотрите, по какой цене продают квартиры в строящихся домах в вашем районе. На конечную стоимость будет влиять расположение, площадь и количество комнат, тип строения, надежность застройщика. Если это известный девелопер, который не срывает сроки сдачи объектов, найти покупателя будет проще.

   Если определить стоимость самостоятельно не получается, воспользуйтесь услугами оценочных компаний. Когда цена определена, подайте объявление и укажите стоимость на 5−10% дороже, чем планируете продать. Если найдете покупателя, сделаете скидку на эти проценты и повысите шансы на заключение сделки.

   

   Сколько нужно потратить денег на переуступку прав?

   Если продаете квартиру, купленную по ДДУ, большая часть расходов придется на переоформление документов. В договоре долевого участия прописывают фиксированную цену переуступки прав. В зависимости от типа дома, количества комнат и площади цена за переуступку прав колеблется от 60 до 150 тыс. руб. Иногда в договоре прописывают проценты — от 2 до 7% от стоимости квартиры за переуступку прав. Вторая строчка расходов приходится на услуги нотариуса. Цена по Москве — от 2 до 3 тыс. руб.

   Если покупатель готов выкупить права на собственность, процесс переоформления будет выглядеть так.

   • Заверяете копии всех документов на квартиру у нотариуса.

   • Берете задаток у покупателя при нотариусе.

   • Уведомляете застройщика о переуступке прав.

   • Регистрируете недвижимость на покупателя у застройщика и передаете документы.

   • Представители застройщика пригласят покупателя и продавца, ознакомятся и подпишут документы.

   • После этого продавец получает деньги, а покупатель становится дольщиком.

   Коротко: как продать квартиру на этапе строительства?

   • Продавать квартиру вы не можете, но разрешается переуступить права, предварительно уведомив застройщика.

   • Если недвижимость куплена с помощью ипотеки, предупредите банк, что собираетесь переуступить права.

   • Когда банк отказывает оформлять ипотеку на другого человека, найдите покупателя, который согласится внести всю сумму сразу для снятия обременения.

   • Разрешается переуступить права квартиры, приобретенной по эскроу. Для этого уведомите о сделке застройщика и банк.

   • Если цена продажи квартиры будет больше, с дохода заплатите налог и подайте декларацию.

   • После того как договорились с покупателем о переуступке, проверьте занесение данных в реестр, чтобы новый владелец не перепродал квартиру повторно.

   Важные моменты при подписании договора

   Чтобы оформить квартиру по ДДУ, в него должны быть включены существенные условия, которые содержатся в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

   • Описание жилища, его размещение на этаже, размер, число комнат, технические помещения. Все эти сведения указываются в разделе ДДУ, описывающем предмет соглашения. Там же указывается адрес и кадастровый номер земельного участка, на котором будет осуществляться строительство.
   • Описание строящегося дома. Сюда включается количество этажей, вид дома. Материалы, которые применены при возведении несущих конструкций и перекрытий.
   • Срок, в течение которого введенное в эксплуатацию жилье фактически будет передано покупателю. Он может указываться как в виде конкретной даты, так и в виде периода времени, прошедшего после сдачи.
   • Гарантия на квартиру.
   • Средства, за счет которых застройщик планирует выполнять строительство дома.
   • Объекты социальной инфраструктуры, которые будут построены вместе с домом (школы, больницы, детские сады и т. п.).
   • Стоимость жилого помещения, порядок оплаты.
   
   

   Похожие записи:

   • Нужно ли нпк сдавать отчетность в ИФНС, ПФР и в фонд социального страхования?
   • Как получить отгул в счет отпуска
   • Уведомление о продаже дома от нескольких владельцев в 2024 году