Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Агентский договор на коммунальные услуги при аренде. Агентский договор при УСН и особенности оформления документа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кроме того, заказчику нужно представить:*
– копии всех первичных документов, подтверждающих приобретение материальных ценностей (письмо МНС России от 17 сентября 2004 г. № 21-09/60455);
– отчет об исполнении поручения. Такое правило действует в отношении агентского и комиссионного договоров (ст. и ГК РФ). Отчет посредника по договору поручения представляется заказчику, если это прямо предусмотрено договором (). Форма отчета об исполнении поручения может быть произвольной или установлена в договоре. При этом она должна содержать обязательные реквизиты, перечисленные в пункте 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ;
– копии первичных документов, подтверждающих расходы посредника, связанные с исполнением поручения (транспортные расходы, расходы на хранение и т. д.), если в соответствии с договором такие расходы подлежат возмещению заказчиком (ст. , ГК РФ).
Подводя итог, следует сказать, что возмещение арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг через агентский договор в некоторых случаях может являться законным и допустимым вариантом оптимизации налогообложения. В настоящей статье мы постарались рассмотреть важные нюансы и «подводные камни» этого варианта.
Но, всегда нужно помнить, что даже законная и обоснованная налоговая оптимизация, если она достигается с отклонением от «стандартных» договорных моделей и конструкций, сопряжена с некоторыми налоговыми рисками, коренящимися в плоскости субъективной оценки конкретных правоприменителей. Но в данном случае, пожалуй, это лишь вопрос готовности налогоплательщика к активной и профессиональной досудебной и судебной защите.
Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг
Да, может.
Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).*
Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).
Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).
Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).
Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг
Да, может.
Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).*
Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).
Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).
Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).
Агентский договор на коммунальные услуги при аренде
Поскольку в рассматриваемой ситуации агентские договоры будут заключаться после заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг, нельзя также исключать и рисков того, что при перевыставлении счетов-фактур налоговый орган будет исходить из необходимости применения арендодателем подп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ (смотрите также постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2014 № 20АП-6211/14, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2011 № Ф02-2909/11 по делу № А33-17513/2009). Возможны претензии и к арендаторам, заявившим вычет НДС (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 № Ф04-5231/2008).
Агентский договор при УСН 6% Доходы
Агентские договора являются не только удобной документацией, позволяющей закрепить договор между принципалом и агентом. В большинстве случаев, особенно в последнее время, агентские договора являются убедительным документом при различных разбирательствах (в том числе, судебных). Именно поэтому следует помнить о важности понимания правил и нормативов составления таковых договоренностей. Одними из самых частых, в разбирательствах, участвуют договора при .
Предметом таких агентских договоров (как и договоренностей другого типа) являются отношения между агентом и третьими лицами, причем интересы, которые представляет агент полностью совпадают с интересами принципала. Именно поэтому, в книгах учета дохода и расхода, при подписании агентского договора при УСН 6%, следует отражать исключительно сумму вознаграждения (). Эта сумма должна представлять собой разницу между суммой, которая выплачивается покупателем и той суммой, которая должна перечисляться принципалу.
Требования касательно этих процедур подробно указаны в письме Министерства финансов России (от 18 апреля 2013 года) № 03-1111. Согласно пункту 1 статьи 346 Налогового Кодекса России доход, который возникает вследствие операции должен быть отражен в налоговом учете на следующую дату:
- фактического получения средств (отображенного на банковском счете);
- перехода имущества в собственность (помимо имущества может быть работа, услуга, имущественные права и т.д.).
- погашения долга перед плательщиком налогов любым другим способом.
Такой порядок вещей имеет место быть, если агент получает оплату заранее, до того, как отчет утверждается принципалом.
- Если в договоре указано, что средства нужно перечислить после того как договор заключен, при этом определится с размером суммы вознаграждения фактически не представляется возможным, то согласно письму Министерства Финансов России, все денежные средства должны быть включены в доходы, которые будут учитываться при определениях налоговой базы по упрощенному налогу 6%.
- Если заказы на оказание посреднических услуг будут продолжаться, то агент, как и агентство целиком, может внести правки в сумму дохода, которая будет перечислена принципалу (за исключением вычтенной суммы вознаграждений). Подобное право регламентируется письмом Министерства Финансов от 30 сентября (письмо № 03-1106).
Подобные правила позволяют не допускать таких ситуаций, в которых заказчик оплачивает агенту посреднические услуги до того, как сумма его гонорара может быть определена точно.
Вознаграждение по АД при УСН
Согласно агентским договорам, агент обязан выполнять поручения принципалов исключительно за вознаграждение (гонорар). Согласно статье 1005 Гражданского Кодекса Российской Федерации, даже, если принципал, после выполнения агентского договора, вступил с третьим лицом (субъектом, с которым агент должен работать, представляя интересы принципала) в личное сотрудничество и утверждает, что он самостоятельно выполнил свое собственное поручение, агент должен получать вознаграждение.
Более того, если агент выполняет поручения бесплатно (по оговоренному заранее агентскому договору с нулевой оплатой), то Гражданский Кодекс требует оплатить услуги согласно внутренним государственным тарифам.
Также, следует помнить, что согласно статье 974 Гражданского Кодекса, все, что получает агент в процессе выполнения поручения по агентскому договору является собственностью принципала. Удерживать вознаграждения из общей суммы поступивших по договору средств – полное право принципала. Кроме этого, Гражданский Кодекс разрешает агентам удерживать свои гонорары из сумм, поступающих от третьих лиц согласно договору. Данное право прописано в пункте 2, статьи 1 и пункте 4, статьи 421 Гражданского Кодекса.
Что делать с договором
Итак, договор аренды и агентский договор – это юридически разные виды договоров, хотя по факту они взаимосвязаны. Значит ли это, что агентский договор прекращает свое действие одновременно с договором аренды?
Да, если срок действия агентского договора повторяет срок действия договора аренды, то есть прекращается спустя определенное время и не подлежит продлению по умолчанию.
Как же поступить, если агентский договор бессрочен или подразумевает автоматическое продление по истечении одного года, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении? И самое главное – что делать с договорами поставки от РСО, ведь в идеале после расторжения договора аренды надо расторгать и договор с РСО и заключать уже новый по новому агентскому договору с новым арендатором.
Оспаривание договорных отношений между агентом и принципалом
Некоторые организации действительно используют агентские договоры как способ уклонения от уплаты налогов. Поэтому часто под подозрение попадают добросовестные компании, в деятельности которых привлечение агентов было обосновано и экономически целесообразно.
Если у ИФНС будут основания полагать, что агентский договор заключен формально с целью уклонения от уплаты налогов, инспекторы доначислят налоги с пенями и штрафом.
Если вы привлекли агента в предпринимательскую деятельность, будьте готовы доказать целесообразность участия посредника. Услуга агента должна быть фактически оказанной и подтвержденной правильно оформленными документами. Постановление АС Уральского округа от 13.07.16 №А71-5004/2015 показывает как при наличии реальных деловых целей привлечения посредника и оформленном документообороте сделки, суд встает на сторону налогоплательщика.
Осмотрительно подходите к выбору агента. Заключая договор с организацией «однодневкой», вы рискуете привлечь внимание налоговых органов. Судебная практика по этому вопросу формируется не всегда в пользу налогоплательщика. В Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 № 10АП-1533/2017 по делу № А41-69826/16 вынесено решение не в пользу налогоплательщика, который пытался оспорить решение налоговых органов о доначислении налога на прибыль, размер которого был занижен путем включения в состав затрат расходов на выплату вознаграждения посреднику.
Налогоплательщик заключил агентский договор с организацией, которая фактически не оказывала агентские услуги налогоплательщику. Данная фирма не вела финансово-хозяйственную деятельность, полученные денежные средства перечисляла на счета организаций, которые также не вели деятельность, не имели в штате сотрудников, не владели активами для ведения хозяйственной деятельности.
Представитель налогоплательщика не представил доказательств о должной осмотрительности в отношении агента, поэтому по итогам рассмотрения дела, суд поддержал налоговую инспекцию.
Учитывая повышенное внимание налоговиков к агентским сделкам, основательно подбирайте фирму посредника, соблюдайте реальность оказанных услуг и адекватность размера агентского вознаграждения. Также ваша задача – следить за правильным оформление документооборота сделки согласно законодательству.
Уплата коммунальных платежей через агентский договор как вариант оптимизации налогообложения в арендных отношениях
Автор: Жигачев Александр Викторович, кандидат юридических наук, налоговый юрист,
доцент ФГБОУ ВО «Саратовская государственная юридическая академия», г. Саратов
При аренде зданий, строений, помещений для предпринимательских целей стороны нередко предусматривают обязанность арендатора возмещать арендодателю стоимость потребленных коммунальных ресурсов и услуг (электроэнергия, вода, газ, тепло и др.). В договоре аренды эта обязанность арендатора может быть выражена в виде компенсационных платежей или в виде переменной части арендной платы (размер которой как раз и зависит от стоимости потребленных коммунальных ресурсов и услуг).
Но если, например, арендодатель применяет УСН с объектом налогообложения «доходы» (а это весьма распространенный вариант в арендном бизнесе), то при возмещении арендатором стоимости коммунальных ресурсов и услуг возникают сразу два аспекта, которые условно можно определить как налоговые «потери» в цепочке «поставщик коммунальных ресурсов (услуг) – арендодатель – арендатор»:
1. Уплачиваемое арендатором возмещение арендодатель вынужден включать в качестве доходов в налоговую базу по УСН, поскольку к числу неучитываемых доходов (п. 1.1 ст. 346.15, ст. 251 НК РФ) такое возмещение не отнесено (эта позиция подтверждена, например, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу № А78-2586/2012, Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2018 № Ф04-5241/2018 по делу № А75-738/2018, Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.12.2019 № Ф07-15815/2019 по делу № А05-5434/2019, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 05.07.2017 № Ф09-3869/17 по делу № А76-16850/2016, Письмах Минфина России от 05.12.2012 № 03-11-06/2/142, от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13097, от 17.04.2013 № 03-11-06/2/13101, от 09.08.2013 № 03-11-11/32283, от 12.05.2014 № 03-11-11/22068, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222, от 19.12.2017 № 03-11-06/2/84953, от 15.01.2018 № 03-11-11/995 и др.). Но оплату коммунальных ресурсов (услуг) их поставщику арендодатель в расходы включить не может (поскольку при объекте налогообложения «доходы» учет расходов в принципе не предусмотрен). Эта налоговая «потеря» приводит к тому, что арендодатель, являясь своего рода лишь «ретранслятором» между арендатором и поставщиком коммунальных ресурсов (услуг), теряет на этом налог в рамках УСН (по общему правилу, по налоговой ставке 6%). Соответственно, арендодатель вынужден либо за свой счет дофинансировать оплату коммунальных ресурсов (услуг), либо предусматривать в отношениях с арендатором некий «компенсационный» платеж сверх стоимости коммунальных ресурсов (услуг).
2. Если поставщики коммунальных ресурсов (услуг) предъявляют НДС (а это стандартная ситуация), то арендодатель не принимает этот «входящий» НДС к вычету, а далее, соответственно, не предъявляет НДС арендатору. В результате в этом случае НДС как бы «теряется» в отношениях «поставщик коммунальных ресурсов (услуг) – арендодатель – арендатор». Понятно, это имеет значение, когда арендатор – плательщик НДС.
Агентский договор при усн. особенности учета.
Отражение сумм, полученные по агентскому договору в бухгалтерском учете осуществляется с помощью счета 90, где отражает реализация, а также с помощью субсчета 90-1, где отражается выручка. Счет 76-5 используется для проведения расчетов с компаниями. Счет 26 используется для указания затрат на общехозяйственные нужды.
Обратите внимание! Организации, использующие Упрощенную систему налогообложения не должны уплачивать Налог на добавленную стоимость (согласно положениям статьи 346.11 пункта 2 Налогового кодекса РФ), а значит, при оказании услуг они не имеют права на их цену начислить такой налог. Агенты, применяющие упрощенную систему налогообложения также не могут выставлять принципалам счета-фактуры, где выделен Налог на добавленную стоимость.
Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг
Да, может.
Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).*
Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).
Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).
Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).
Как посреднику оформить и отразить в бухучете и при налогообложении приобретение товаров (работ, услуг) для заказчика
Кроме того, заказчику нужно представить:*
– копии всех первичных документов, подтверждающих приобретение материальных ценностей (письмо МНС России от 17 сентября 2004 г. № 21-09/60455);
– отчет об исполнении поручения. Такое правило действует в отношении агентского и комиссионного договоров (ст. и ГК РФ). Отчет посредника по договору поручения представляется заказчику, если это прямо предусмотрено договором (). Форма отчета об исполнении поручения может быть произвольной или установлена в договоре. При этом она должна содержать обязательные реквизиты, перечисленные в пункте 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ;
– копии первичных документов, подтверждающих расходы посредника, связанные с исполнением поручения (транспортные расходы, расходы на хранение и т. д.), если в соответствии с договором такие расходы подлежат возмещению заказчиком (ст. , ГК РФ).
Посредник не участвует в расчетах*
Как посреднику отразить в бухучете приобретение товаров (работ, услуг), если он не участвует в расчетах
Если посредник не участвует в расчетах, сделайте проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76)
– отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;
Дебет 60 (76) Кредит 51
– оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1
– отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика;
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.
Главбух советует: если посредник платит единый налог с доходов, в посредническом договоре целесообразно предусмотреть обязательства заказчика по возмещению заказчиком расходов посредника, связанных с исполнением договора. В этом случае с суммы возмещения затрат единый налог платить не придется.
Суммы, поступающие посредникам в возмещение их расходов, связанных с исполнением обязательств по договору, в состав доходов не включаются (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 , НК РФ, письма Минфина России от 11 января 2011 г. № 03-11-06/2/195 , от 18 мая 2007 г. № 03-07-14/14). Если же по условиям договора расходы посредника покрываются за счет вознаграждения, ему придется начислить и заплатить единый налог со всей суммы, полученной от заказчика.
Как «упрощенцу» учесть коммунальные платежи
Если коммунальные услуги оплачиваются арендодателю в качестве компенсации, то на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК их можно признать их прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Прочие расходы относятся к косвенным. И могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в текущем периоде в полном объеме. Это значит, что в отличие от прямых расходов, их не нужно оставлять в незавершенном производстве.
Еще один из вариантов — коммунальные платежи, оплачиваемые арендодателю как часть арендной платы. Втаком случае они учитываются в расходах по налогу на прибыль на основании п.10 ст.264 НК. Для того, чтобы четко понимать к прямым или косвенным расходам отнести коммунальные услуги в каждом конкретном случае, лучше всего прописать порядок отнесения в учетной политике.
Право на самостоятельное установление порядка дает п.4 ст.252.
Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг
Да, может.
Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).*
Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).
Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).
Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).
Как заказчику оформить и отразить в бухучете и при налогообложении приобретение товаров (работ, услуг) через посредника
В бухучете заказчика операции, связанные с приобретением товаров (работ, услуг) по посредническому договору, отразите следующими проводками (без учета операций по НДС):*
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)» Кредит 51 (50)
– перечислены (выданы) посреднику денежные средства для исполнения поручения (если посредник участвует в расчетах);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)»
– приняты к учету материальные ценности (работы, услуги), приобретенные по посредническому договору (на дату перехода права собственности на имущество к заказчику);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником по вознаграждению»
– учтено посредническое вознаграждение (на дату утверждения отчета посредника);
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником по вознаграждению» Кредит 51 (50)
– перечислено (выплачено) посредническое вознаграждение (если посредник не участвует в расчетах и не удерживает вознаграждение из средств, полученных от заказчика);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником по возмещению расходов»
– учтены расходы, подлежащие возмещению посреднику;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником по возмещению расходов» Кредит 51 (50)
– возмещены посреднику расходы, связанные с исполнением договора;
Дебет 51 (50) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)»
– возвращен посредником остаток средств, неизрасходованных при исполнении договора.
При приобретении имущества (работ, услуг) через посредника заказчик несет расходы:*
На покупку материальных ценностей (оплату работ, услуг) (ст. 254
Отвечает Александр Водовозов,
заместитель начальника Управления налогообложения юридических лиц ФНС России
«Порядок зависит от вида имущества, где оно расположено и кто балансодержатель. С 2019 года отменили централизованную сдачу отчетности по налогу на имущество, налоговая база по которому определяется как среднегодовая стоимость. Но из этого правила есть исключения. Все варианты, куда платить налог на имущество и подавать декларацию за 2018 год, смотрите в рекомендации.»
(сокращенно – УСН) представляет собой такой договор между принципалом и агентом, при котором разница между доходами и расходами позволяет перекладывать на агента часть функциональных обязанностей, связанных с покупкой и продажей различных товаров.
Несмотря на простоту процедуры (которая возможна только при упрощенной системе) посреднические операции возможны при наличии специальных знаний. Рассмотрим подробнее договора такого типа.