Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое первичный и вторичный рынок жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Практически все продавцы квартир размещают объявления на специализированных сайтах. Но на одно объявление от владельца приходится дюжина объявлений от риелторов. А это создает серьезные трудности при поиске квартиры от собственника.
Остаться без денег и без квартиры рискует как покупатель новостройки, так и «вторички». Но эти риски можно вполне минимизировать или даже устранить.
Главный риск при покупке квартиры в новостройке — застройщик может обанкротиться и не достроить дом. Впрочем, с реализацией Казахстанской жилищной компанией механизма гарантирования займов дольщиков банкротство застройщика уже не грозит покупателю потерей денег: средства будут ему возвращены в полном объеме. Но покупатель теряет время, ожидая готовность объекта, а также сталкивается с инфляционными рисками.
На сегодняшний день следует принимать во внимание различные риски срыва сдачи в эксплуатацию объекта, включая остановку стройки в связи с карантинными мерами во время пандемии Covid 19, высоким уровнем заболеваемости рабочего персонала, инфляцию, а также полную заморозку объекта недобросовестным застройщиком. В настоящее время некоторые застройщики затягивают сдачу объектов, в том числе в связи с увеличением сроков доставки стройматериалов из-за рубежа и по областям внутри страны. С такими проблемами могут столкнуться даже самые крупные стройкомпании с отличной репутацией.
Другие риски при покупке строящейся недвижимости связаны с тем, что она пока оценивается только на бумаге: на деле может быть изменена планировка или некачественно выполнена отделка.
При покупке «вторички» самый большой риск связан с правом собственности продавца на объект. Требуется тщательная проверка на юридическую чистоту квартиры: отсутствие ограничений, обременений, прав третьих лиц и так далее. Саму квартиру вторичного рынка вполне возможно оценить при личном осмотре: тут риски минимальны.
Где искать квартиры от собственников
Рассмотрим варианты, где можно найти квартиру от собственника:
-
В городских группах в социальных сетях. Нужно просматривать объявления без посредников в специальных группах в социальных сетях.
-
Через поиск в социальных сетях. Нужно использовать при поиске ключевые слова, например, «Купить квартиру в Казани».
-
Через знакомых. Друзья, коллеги и знакомые могут предложить подходящую квартиру. Для этого нужно сообщить как можно большему количеству людей, что вы ищете квартиру.
-
Публикация объявления в социальных сетях. Нужно опубликовать объявление о том, какую квартиру вы ищете и в каком районе, и обязательно попросите своих подписчиков сделать репост. Также можно разместить объявление и в обсуждениях групп, посвященных аренде недвижимости в вашем городе.
-
Для регионов России подходит вариант размещения объявления на городских форумах.
-
Специализированные сайты и приложения по поиску недвижимости. Необходимо тщательно фильтровать и анализировать объявления.
-
Сходить в желаемый район и поискать объявления. Их могут размещать на досках объявлений в подъездах, на столбах, остановках или даже в окнах квартир, которые выставлены на продажу.
Сталинки строили в период с 30-х по 50-е годы прошлого века. К ним относят капитальные дома построенные как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Архитекторы относят первые сталинки к стилям неоклассицизм и сталинский ампир. Это кирпичные дома, обычно, высотой до четырёх этажей, хотя есть и высотные исключения. Стены богато украшены лепниной и различными панно. К внешним отличительным чертам также можно отнести наличие эркеров, высокие окна, украшенные фронтоны. Уже тогда сталинки имели негласный статус элитного жилья. Во-первых, они отличались удобными планировками, просторными комнатами и толстыми стенами. Во-вторых, такие дома строили на центральных улицах и проспектах и они являлись украшением города, его лицом.
Однако уже в поздние сороковые годы, подход к строительству сталинок изменился. Индивидуальные проекты отошли в прошлое и на передний план вышло типовое строительство. Из типовых проектов убрали лишний декор, деревянные перекрытия заменили железобетонными плитами. Учитывая экономическую ситуацию в стране, архитекторы были вынуждены пожертвовать красотой в пользу практичности и удешевления строительства.
В 1955 году правительство СССР приняло постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Это положило конец строительству сталинок и начало экспериментов с хрущёвками.
Какими бывают квартиры на вторичном рынке?
Вторичное жилье – это богатый выбор квартир, различных категорий и характеристик. Специалисты по недвижимости выделяют несколько ее типов на этом рынке, классифицированных по физическим характеристикам и уровню стоимости:
- Низкосортное жилье – квартиры в домах старого года постройки, высотностью 2-3 этажа. В таких помещениях нередко отсутствуют основные коммуникации – канализация и водоснабжение. Обогрев домов часто осуществляется за счет печного отопления.
- Стандартные помещения – обычное вторичное жилье, однокомнатные или двухкомнатные квартиры в типовых домах высотностью 5-16 этажей.
- Квартиры улучшенного типа – жилье в современных и типовых домах, отличающееся повышенной комфортностью. Характерно наличие подсобных помещений типа кладовых и гардеробных, а также большее количество санузлов, чем в обычных помещениях.
- Элитное жилье – недвижимость класса А, особенностью которой является наличие облагороженной придомовой территории, паркинга, консьержа и охранников. В элитных домах, как правило, не более 30 квартир.
Что такое вторичная недвижимость?
Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить
После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».
Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.
На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.
Что такое первичное жилье
Первичное жилье – это квартиры и дома, право собственности, на которые оформляется впервые. То есть к «первичке» относятся жилые объекты в новостройках, которые продает строительная компания.
Жилые объекты на первичном рынке недвижимости не зарегистрированы в государственном реестре собственности, то есть они продаются впервые.
Однако не в каждой новостройке все квартиры относятся к первичному рынку жилья. Например, если после ввода жилого дома в эксплуатацию, квартиру в нем на продажу выставляет дольщик, который уже получил право собственности. Даже если в этой квартире никто не жил, она все равно относится к вторичному рынку недвижимости, так как было оформлено право собственности.
Что такое недвижимость
С юридической точки зрения имущество разделяют на движимое и недвижимое. У каждого — свои правила оформления, регистрации и купли-продажи.
Недвижимость — имущество, признанное в законодательном порядке недвижимым в силу природы (все, что связано с землей и сооружениями на ней) или закона (космические объекты, воздушные и плавательные судна).
Различают три основных вида недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения. Недвижимое имущество также отличают по целям, которые оно выполняет:
- для жилья — дома, квартиры, комнаты;
- для коммерческой деятельности — отели, офисы, магазины;
- для производств — склады, заводы, фабрики;
- для сельскохозяйственных нужд — огороды, сады, фермы;
- для специальных целей — школы, больницы, церкви.
Наконец, недвижимость делится на первичную и вторичную.
Вторичное жилье: преимущества и недостатки
И первичное и вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основные преимущества «вторички» это:
- Возникновение права собственности на объект появляется сразу (по факту регистрации);
- Есть возможность оценить качество дома и проживание в нем (если недостатки есть – их уже будет видно);
- Большой выбор. Вторичное жилье повсеместно – отсутствуют ограничения на выбор района, типа дома и иных критериев;
- Наличие ремонта;
- Более развитая инфраструктура.
Покупая вторичное жилье, можно сразу оценить соседей, понять, с кем придется жить, обговорить определенные вопросы приобретения с продавцом, получить от него какие-то уступки.
Недостатки вторичного жилья:
- Могут быть юридические ограничения, незаконная перепланировка;
- Старая планировка;
- Износ (тем сильнее, чем больше лет дому);
- Недостатки квартиры, которые сразу не увидишь.
Покупаем квартиру: что выбрать?
Разобравшись, что значат понятия «новостройка» и «вторичка», можно определяться с покупкой квартиры. При выборе вида недвижимости – вторичной или первичной – сопоставляют ряд параметров, согласно которым принимается решение.
- Цена вопроса. Первичное жильё обычно стоит дешевле аналогичной по площади и району «вторички». Цена квадратного метра в строящемся доме варьируется в зависимости от этапа его готовности, увеличиваясь к концу возведения. В одном и том же районе с новостройкой при одинаковых показателях «вторичка» будет стоить дороже.
- Сроки. Стоит учитывать, что счастливый обладатель новостройки по ДДУ может въехать через год-полтора, если договор был оформлен в стадии котлована, или в 3-х месячный срок – если квартира приобретается перед сдачей в эксплуатацию. Более того – стройка может затянуться на неопределенное время. Во вторичное жильё можно въезжать сразу после заключения сделки.
- Ремонт и отделка. Часто новостройка приобретается на этапе черновой отделки — «бетонных стен», тогда расход на отделку будет гораздо выше, чем даже капитальный ремонт квартиры вторичного рынка. Зато можно спроектировать самостоятельно внутреннее пространство. При одинаковых состояниях жилья на новостройку уйдёт меньше средств: не потребуется демонтаж, подведены все новые коммуникации. Если купить вторичное жильё после ремонта – можно обойтись без дополнительных вложений.
- Оформление документов и риски. Процедура более прозрачная при покупке новостройки, квартира «юридически чистая». Схемы мошенничества распространены при покупке вторичного жилья. Правовая грамотность или помощь юриста поможет избежать этой проблемы.
- Квартира в кредит. Кредитованием первичной недвижимости занимаются не все банки. В этом плане покупка вторичного жилья выгоднее.
- Комфорт. Для многих эффект новой квартиры, ощущение «первого» хозяина – важные составляющие. Инфраструктура может быть развита как в новых, так и в старых районах, а вот современные коммуникации в новостройке – это важно.
Вторичка: рациональные минусы
Риск неприятного обременения и откровенного криминала. Прописанные «мёртвые души», которые придётся выселять по суду; неузаконенная перепланировка; внезапно объявившиеся наследники; люди, чьи права на приватизацию в своё время были нарушены и теперь они хотят взять реванш; хозяин доли в квартире, который на момент продажи отбывал срок в местах лишения свободы, — это лишь часть проблем, которые могут возникнуть при покупке вторичной недвижимости.
Даже если вы тщательно проверили все документы сами, заплатили риелтору, а объект проверил банк перед тем, как выдать вам ипотеку, риск, что в последний момент из шкафа вывалится какой-нибудь скелет, всё-таки есть. Можно как минимум потратить много времени и нервов на разрешение всех этих ситуаций, но при самом негативном сценарии — остаться и без денег, и без квартиры.
Сложнее взять ипотеку. Придётся подавать заявку сразу в несколько банков, ждать их решения, а затем проходить процедуру оценки имущества и собирать дополнительный пакет документов. Бывают случаи, когда оценщик не учитывает стоимость ремонта и банк выдаёт кредит на меньшую сумму. Разница может исчисляться сотнями тысяч, и покрывать её понадобится из своего кармана.
Сложнее сделка. Вам придётся подстраиваться под хозяев, общаться с ними во время подписания договора, обсуждать дату передачи ключей и т.п. Не факт, что это будет комфортно. Если ваша сделка — только одна из целой цепочки переездов, вы будете ждать, пока владельцы выбранной вами квартиры не найдут нужный им вариант, а это может затянуться на месяцы. Бывает, что продавцы внезапно меняют решение и отказываются продавать в последний момент.
Трудозатратный и дорогой ремонт. Если имеющийся ремонт вас не устраивает, то придётся потратиться сначала на демонтаж всего, что оставили прежние владельцы, а затем будет длительный этап выравнивания стен и потолков, замены коммуникаций и прочего. Лишь после этого вы сможете приступить к чистовой отделке.
Общая амортизация здания. Вы можете сделать хороший ремонт у себя, но подъезд и коммуникации останутся старыми, а с фасада продолжит сыпаться штукатурка. Тщательно выбирайте объект сделки, чтобы через пару лет не решить, что лучше всё-таки покупать новостройку, а не вторичку.
У каждого человека — свои приоритеты при выборе выгодного района для проживания. Одни выбирают месторасположение с хорошей транспортной развязкой поближе к работе или центру, где район – молодой, элитный.
Семейные стремятся проживать в районах с инфраструктурой, где в шаговой доступности – больницы, школы, садики. Пенсионерам лучше там, где спокойно и зелено. Преобладает свежий воздух, чтобы спокойно отдохнуть от шума, городской суеты.
Немалую роль играет экология. Хорошо, если рядом с домом расположен сквер, зеленый парк. Минус, если близко дымятся предприятия, проведены высоковольтные линии, вредящие здоровью.
Если есть личный автомобиль, то желательна парковка возле дома. Пожилым людям конечно хорошо, когда поблизости – аптеки, поликлиники, службы быта.
Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка
К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации разнонаправленных мошеннических схем, а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность.
Основные риски связаны с тем, что в каждой из сделок по передаче права собственности, могли быть нарушены права третьих лиц (дети, родственники, супруги) или самого собственника, который, например, может быть признан недееспосбным и не отдавать себе отчет в своих действиях в момент подписания договора.
Где удобнее планировки квартиры?
В этом пункте однозначно выигрывают новостройки, даже несмотря на строительство большинства из них по типовым проектам. Согласитесь, просторная кухня-гостиная в 18-20 кв. м, дающая возможность зонирования пространств, куда привлекательнее и комфортнее для жизни своего предка в 5-6 кв. м из хрущевки.
Не редки на вторичке и длинные узкие коридоры, в которых «квадратов» много, а функциональности мало. Гораздо удобнее взять жилье с отдельной гардеробной либо специальной нишей под шкаф в коридоре или спальне.
Балкон в роли кладовки – тоже сомнительное удовольствие. Лучше присмотреть вариант с кладовой в квартире или же приобрести дополнительно метры для хранения за пределами своего жилья на цокольном этаже, а балкон или лоджию использовать как место для отдыха.
А что уж говорить про такие фишки от современных застройщиков, как гостевой санузел, собственная сауна в квартире или панорамное остекление в пол, из которого открываются виды на центр города, парк или воду.
Чем первичное и вторичное жилье отличаются для банков
Банки относятся по-разному к выдаче ипотеки на первичное и вторичное жилье. Некоторые кредитные организации отказывают в выдаче ипотечного кредита на приобретение жилья в строящемся доме. Это связано с тем, что у каждого банка сформирован свой список застройщиков, по которым они могут выдать ипотеку. Некоторые застройщики внесены в «черный список».
В отношении жилья, приобретаемого на вторичном рынке, банки также устанавливают свои критерии в отношении года постройки многоквартирного дома (чтобы люди не брали кредиты на совсем «барачные» дома).
В основном документы и порядок получения ипотеки для жилья на первичном и вторичном рынке не отличается. Так, чтобы получить ипотеку, заемщику нужно обратиться в банк с заявкой, к ней надо приложить копии паспорта (заемщика и созаемщиков при их наличии) и трудовой книжки, а также официально заверенную справку по форме 2-НДФЛ для подтверждения заработка.
Стоит отметить, что ставка по ипотеки на первичное жилье в среднем на 0,5 пункта меньше, то есть, ставка по ипотечному кредитованию на первичку составляет от 7%, а на вторичное жилье – от 7,5% годовых.
Еще нужно помнить, что при приобретении квартиры в готовой новостройке или на вторичном рынке заемщик оформляет пакет документов один раз, потому что купленная квартира сразу оформляется под залог ипотеки.
А при приобретении жилья по договору долевого участия заемщик будет ходить в банк 2 раза. При оформлении договора покупки-продажи квартиры в строящемся доме вначале человек оформляет долевую собственность, именно она будет залогом ипотечного кредитования. Как только дом, в котором приобретается квартира, будет сдан в эксплуатацию и человек станет собственником квартиры, то ему необходимо будет обратиться в банк во второй раз для изменения условий договора ипотечного кредитования. Банк меняет объект залога с долевой собственности на квартиру.
Какие льготы предусмотрены при оформлении ипотеки
В России предусмотрены особые льготные условия ипотечного кредитования для некоторых категорий заемщиков:
- ипотека для молодых семей;
- ипотека для военнослужащих;
- ипотека для семей с двумя (и более) детьми или с детьми-инвалидами;
- социальная ипотека в разных субъектах России;
- иные льготные условия для приобретения квартиры в ипотеку.
Первая категория льготной ипотеки предусмотрена для молодых семей. Основными условиями являются:
- возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье не более 35 лет;
- молодая семья в установленном законом порядке признана нуждающейся в жилом помещении;
- у семьи имеются доходы, позволяющие получить кредит.
Для таких семей предусмотрена социальная выплата на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер выплаты определяется в зависимости от наличия или отсутствия детей и составляет 35% или 30% от расчетной стоимости жилья соответственно. Стоит отметить, что стоимость самого жилья рассчитывается в зависимости от установленного по муниципальному образованию норматива стоимости 1 кв. м жилого помещения площадью. Если семья состоит из 2 человек, то по Правилам, утвержденным. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, норматив жилого помещения составляет 42 квадратных метра. Если семья состоит из 3 и более человек — по 18 кв. м на одного человека.
На практике часто оказывается так, что денег в местном бюджете на субсидии просто нет, поэтому семьям приходится ждать, иногда – годами. Кстати, необязательно покупать жилье в ипотеку, чтобы получить субсидию – ее могут дать и при обычной покупке.
Следующая льгота предусмотрена для военнослужащих, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Тот, кто в течение минимум 3 лет служит в армии по контракту, может получить целевой жилищный заем на приобретение жилья или на уплату первоначального взноса при приобретении жилья в ипотеку. Размер такого займа не может превышать общую сумму средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС.
Третья категории граждан для получения льготной ипотеки – это семьи с двумя и более детьми. С начала 2018 года семья, у которой родился второй или последующим ребенок, может воспользоваться льготной ставкой по ипотеке в размере 6% и ниже на протяжении всего оставшегося срока выплаты ипотечного кредитования. Главные условия – заемщик и его дети должны иметь российское гражданство, а также квартира должна быть куплена на первичном рынке.
С апреля 2019 года семьи, имеющие двух и более детей, могут оформить рефинансирование ранее оформленной ипотеки по ставке 6%. Данные льготы действует до конца 2022 года.
Почти все банки готовы давать такие кредиты даже по ставке ниже 6% годовых, например, Промсвязьбанк все еще держит ставку по «семейной» ипотеке на уровне 4,5% годовых.
Некоторые субъекты России предусмотрели специальную социальную ипотеку. Например, жители Москвы в возрасте от 18 до 55 лет, которые нуждаются в жилье, имеют право на приобретение квартир, комнат или домов из жилищного фонда коммерческого использования с использованием собственных или заемных денежных средств. Стоимость подобных жилых помещений намного ниже, чем рыночная стоимость обычного жилья.
Также в некоторых регионах предусмотрена льготная сельская ипотека. Человек, который хочет купить жилую недвижимость в селе или поселке может оформить ипотечный кредит по ставке от 1%. Ставка устанавливается постановлением местного органа власти. Сельская ипотека действует в Московской, Ленинградской, Кировской и других областях.
Еще один вид льготный социальной ипотеки предоставляется на территории Дальневосточного федерального округа. Жители Дальнего Востока могут приобрести жилье по ставке от 2% при условии, что возраст заемщиков, состоящих в браке, не превышает 35 лет или заемщик, который моложе 35 лет, не состоит в браке и имеет несовершеннолетнего ребенка. Стоит отметить, что стоимость жилья, которое приобретается в ипотеку, не должна превышать 6 миллионов рублей.
Последний вид льготной ипотеки предоставляется для отдельных категорий граждан. К ним относятся:
- молодые ученные;
- те, кто был уволенные по определенным основаниям из ОВД, МЧС, органов уголовно-исполнительной системы.
Есть и другие программы, например, «деревянная ипотека» (на домокомплекты для деревянных домов), или особые условия при покупке жилья у определенного застройщика. Обычно это все работает для каких-то отдельных городов, поэтому конкретные условия лучше уточнять на местах.