Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор долевого участия (ДДУ при покупке квартиры, обязательные условиях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, которое закрепляет договорённости между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком. Застройщик обязан построить и передать дольщику квартиру или частный дом, а дольщик – гражданин или организация – в свою очередь должен оплатить стоимость жилья.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.
Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:
- по цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья;
- у квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру;
- если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше;
- нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.
Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:
- после заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру;
- помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).
Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.
Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.
Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:
- оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик;
- вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю;
- процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:
- Выбор финансовой организации
О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.
- Получение информации о застройщике
Что такое договор участия в долевом строительстве?
Договор участия в долевом строительстве включает в себя и дополнительные гарантии, которые гражданам предоставляет государство.
Справочно:
Договор с застройщиком может называться и «договором долевого участия». Этот термин сейчас не встречается в законодательстве, однако может использоваться в отношениях между застройщиками и дольщиками, в том числе в официальных документах. От него происходит и аббревиатура «ДДУ».
Каких условий не должно быть в ДДУ?
Некоторые условия вовсе можно, а иногда даже нужно, исключить из договора. В том числе такие как:
-
Дополнительные обязанности дольщика
Иногда застройщик может потребовать, например, оплатить услуги регистрации договора или заключить договор на обслуживание дома с конкретной управляющей компанией. По закону о защите прав потребителей нельзя требовать согласие на дополнительные услуги под угрозой отказа от основной, в данном случае создания объекта долевого строительства.
-
Отказ от компенсации за недостатки
Некоторые застройщики включают в договор условие о том, что дольщик не может потребовать материальной компенсации за недостатки, которые он обнаружил при приёмке, а может только ждать их устранения. Это явное нарушение прав потребителей, поэтому гражданин имеет полное право потребовать изменения условий договора.
-
Изменение договора в одностороннем порядке
Бывают случаи, когда строительная фирма включает в договор возможность изменить цену или характеристики будущего объекта без согласования с дольщиком. Например, при фактическом увеличении площади квартиры потребовать доплаты. Это также нарушает права дольщика как потребителя, поэтому можно оспорить в суде, но лучше обсудить заранее.
-
Любые другие условия, которые застройщик или его представитель объясняет «простой формальностью». Таких условий в договоре быть не должно.
Какие документы понадобятся для заключения ДДУ?
Перед тем как пойти в офис застройщика на подписание договора, соберите необходимые документы:
-
паспорта всех граждан, которые будут указаны в договоре (для детей до 14 лет – свидетельство о рождении);
-
нотариальное согласие супруга или брачный договор, если оформляете сделку без его присутствия;
-
нотариальная доверенность, если договор будет включать другого человека, например, супруга, без его личного присутствия;
-
договор залога права требования, если оформляется ипотека;
-
оригинал самого договора участия в долевом строительстве со всеми приложениями в трёх экземплярах:
-
совместное заявление дольщика и застройщика на регистрацию договора, подписывается на месте;
-
подтверждение оплаты госпошлины за регистрацию договора в Росреестре, это не обязательно, но сведения об оплате могут поступать в систему с задержкой, в связи с этим вам могут отказать в регистрации.
Что такое переуступка прав по ДДУ?
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
При оформлении переуступки прав по ДДУ заключается договор цессии. Он фиксирует переход недвижимости от изначального покупателя (цедента) к новому (цессионарию). В итоге после сделки право требования на жилье по ДДУ будет принадлежать уже другому дольщику, который сможет претендовать на него после ввода новостройки в эксплуатацию.
При переуступке прав стоит обратить внимание на то, как будут производиться расчеты, и зарегистрировать договор в Росреестре. Кроме того, в случае банкротства застройщика цессионарий имеет право претендовать только на ту сумму, которая указана в изначальном ДДУ — а не на ту, которую заплатил по договору переуступки.
На какие условия обращать внимание?
Для минимизации рисков участника долевого строительства как одной из сторон ДДУ, расшифровка его условий очень важна.
Цена договора — существенное и очень важное условие. До подписания ДДУ необходимо еще раз проанализировать все условия, касающиеся стоимости недвижимости и порядка расчетов, в частности:
- указана полная стоимость объекта;
- описан порядок ее выплаты (единовременный платеж, рассрочка);
- если оплата будет произведена одним платежом, то в документе указывается срок внесения денежных средств после государственной регистрации договора в Росреестре;
- прописан способ оплаты. В настоящее время используются счета эскроу, т.е. деньги участника замораживаются на специальном банковском счете. Если застройщик указывает в реквизитах платежа свой счет — это прямое нарушение закона, за которым последует уголовная или административная ответственность.
Будущему собственнику, прежде чем подписывать ДДУ, надо обратить внимание и на то, с какого момента покупатель несет обязанность по оплате коммунальных платежей. В соответствии с действующим законодательством, такие платежи производятся только с момента подписания передаточного акта, а включение в договор условий, предусматривающих оплату дольщиком коммунальных платежей ранее передачи объекта, влечет за собой ничтожность этих условий.
Поскольку в законе не предусмотрено единой формы документа, у застройщиков есть великолепная возможность изобретать свои пункты, которые в большинстве своем оказываются невыгодными для дольщиков, а в некоторых случаях напрямую ущемляют права граждан, заключивших невыгодное для себя соглашение. Подобные условия имеются практически в каждом ДДУ, но вот обнаружить их в тексте потребителю, имеющему лишь поверхностные юридические знания, очень сложно. Нередко граждане понимают, что подписывали невыгодное для себя соглашение только тогда, когда уже ничего изменить нельзя. Поэтому необходим тщательный и подробный анализ договора, проведенный специалистом.
Договор долевого участия (ДДУ): суть, особенности
Комментирует Наталья Масленкова, руководитель юридической службы группы компаний «Меридиан»
Покупка квартиры в новостройке на этапе строительства, по нашим наблюдениям, наиболее популярный способ приобретения жилья. И это неудивительно, ведь долевое строительство позволяет существенно сэкономить. Однако многие люди переживают, что такие вложения несут много рисков, потому что наслышаны об историях обманутых дольщиков. Сегодня эти страхи уже не актуальны благодаря введению эскроу-счетов. Но обо всем по порядку.
В этой статье мы разберем:
-
Что такое ДДУ при покупке квартиры от застройщика;
-
Преимущества и недостатки ДДУ;
-
Насколько безопасна жилья покупка по ДДУ;
-
Что должно быть прописано в ДДУ;
-
На что обратить внимание в ДДУ в 2022;
-
Как зарегистрировать ДДУ.
Что нужно для регистрации ДДУ в Росреестре
-
Подписанный ДДУ в 3 экземплярах (для застройщика, Росреестра и самого дольщика);
-
Паспорта дольщиков;
-
Согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме;
-
Договор залога права требования (регистрация обременения прав дольщика в виде ипотеки);
-
Проектная декларация и разрешение на строительство;
-
План создаваемого объекта (квартиры);
-
Квитанция об оплате госпошлины.
Госпошлина на регистрацию квартиры по ДДУ для физических лиц составляет 175 руб. Далее нужно передать все документы для регистрации ДДУ в отделение Росреестра или МФЦ. Срок регистрации — от 1 до 14 дней. Ознакомиться с более подробной инструкцией по оформлению квартиры в собственность можно тут.
Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме?
Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации средства будут переведены на счета другого банка, действующего, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.
Кроме того, покупателям следует избегать «серых» схем, к примеру, реализации квартир по договорам переуступки. Подобная схема не запрещена законом, однако дольщики могут столкнуться с разными проблемами (к примеру, деньги им вернут не в полном объеме, а в пределах той суммы, которую положил на счет первый покупатель квартиры по ДДУ).
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает — застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться — очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?
Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:
- Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
- Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора — заказным письмом с описью вложения.
- В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
- Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
- Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
- Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
- Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
Похожие записи: