Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что значит дом сдан в эксплуатацию новостройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.
Итак, что означает фраза «дом сдан в эксплуатацию»
Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных норм и правил.
Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).
Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».
Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.
После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.
Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию
В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Строительно-монтажные работы.
- Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
- Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
- Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Порядок и сроки подачи уведомления
Главное правило — все переговоры с застройщиком проводите письменно, чтобы можно было доказать свои действия при возможном обращении в суд. Устные обещания не имеют юридической силы.
Письмо можно подготовить заранее, а время его отправки застройщику зависит от ситуации.
- Дом сдан и вы получили от застройщика письмо о завершении строительных работ и сдаче дома в эксплуатацию. Отправлять уведомление можно в течение периода, предусмотренного для этой процедуры в ДДУ. Если в ДДУ об этом ничего не сказано, отправка должна произойти не позже, чем через семь дней с момента получения вами письма.
Обратите внимание, что, по закону, застройщик не имеет права произвольно устанавливать дату приёмки — она должна наступить не раньше, чем за две недели от прописанной в ДДУ даты, и не позже, чем через месяц. - Вы не получали письма от застройщика, но срок передачи квартиры, прописанный в ДДУ, наступил. Вы должны отправить уведомление на следующий день после указанного в документе срока. Это подстрахует вас в следующих ситуациях:
Понятие капитального дома на частном участке
По словам специалистов из БТИ для ввода объекта в эксплуатацию и официального оформления его в собственность вполне будет достаточно возвести на построенном фундаменте так называемую коробку дома вместе с крышей. То есть здание должно иметь всего лишь готовые капитальные стены, пол, а также потолок. Кроме того, в недвижимости придется еще смонтировать отопительный контур. В некоторых случаях потребуют установить дверные коробки вместе с полотнами, окна и перекрытия между этажами.
Специалисты из БТИ еще говорят, что нужно подключить постройку к электроснабжению. Однако в реальности «коробка» с крышей признается капитальным строением и без подведенного электричества. При этом туалет может быть уличным, а вода привозиться с другого объекта.
Обязанности собственника жилья после его ввода в эксплуатацию
Как только владелец жилой частной недвижимости получает акт, удостоверяющий ввод постройки в эксплуатацию, у него появляется возможность осуществить подачу документации, чтобы стать официальным собственником строения. Он приобретет такие права, когда будет внесена соответствующая запись в Федеральную информационную систему (Единый Госреестр недвижимости).
После того как человек становится официальным собственником частного дома, у него появляются обязанности. Прежде всего, он должен будет оплачивать услуги ЖКХ. Ему также придется каждый год платить налог на недвижимое имущество. При этом после ввода постройки в эксплуатацию каждая коммунальная организация должна быть оповещена о появлении нового объекта.
Возведение МКД контролируется государством через органы Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН/ГСН). Экспертиза проектной документации, согласование разрешений на строительство, непосредственный контроль работ, а также экспертная оценка результата – все это находится в ведении ГАСН.
Независимая экспертиза ГАСН предшествует приему новостройки:
- компания-застройщик уведомляет ГАСН о завершении строительства;
- формируется государственная комиссия из представителей застройщика, СЭС, Госпожнадзора, Стройнадзора, экологов, отдела архитектуры муниципалитета;
- эксперты выезжают на осмотр объекта (срок – семь дней после получения информации от застройщика);
- подписываются акты соответствия дома проектной документации, итоговой проверки.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
Акт ввода объекта в эксплуатацию
Акт ввода объекта в эксплуатацию является важным документом, который закрепляет официальную передачу законченного строительством объекта и подтверждает его готовность к использованию. Составление акта приемки объекта в эксплуатацию представляет собой процесс, в рамках которого проверяется соответствие требованиям нормативных документов и правилам эксплуатации, обеспечивается безопасность и функциональность объекта.
Составление акта приемки начинается с того, что специалисты и ответственные лица осматривают выполненные строительные работы и проверяют их на соответствие проектной документации, государственным строительным нормам и правилам. В ходе этой процедуры также определяются возможные недостатки и завершающие работы, дополнительные требования, обусловленные спецификой объекта и местными условиями.
Акт приемки законченного строительством объекта составляется участниками, которые представляют заказчика, исполнителя и экспертных организаций. Он включает данные об объекте, сведения о сторонах (организациях и специалистах), участвующих в проверке и согласовании, результаты проверки соответствия техническим условиям и нормам, перечень обнаруженных недостатков, рекомендации по их устранению или другие ограничения по использованию объекта.
После завершения проверки и выполнения всех обязательных нормативных требований, акт приемки подписывается всеми участниками процесса. Он становится основной составляющей документации объекта, на основании которой будет вестись дальнейшая эксплуатация зданий и сооружений.
Важно подчеркнуть, что акт ввода объекта в эксплуатацию имеет юридическую силу и является основным документом, подтверждающим готовность объекта к использованию. Это значит, что заказчик имеет право контролировать выполнение всех работ, предусмотренных проектом, а исполнитель несет ответственность за их качество и соответствие требованиям законодательства.
Требования для жилого дома
Чтобы дом после полного окончания строительных работ был признан жилым, мало наличия в нем только окон и двери. В помещении обязательно должны быть настелены полы. Для этого не нужно сразу устилать их чистовым покрытием, достаточно иметь бетонный или дощатый пол в основных комнатах. Это необходимо для более точного обмера площади каждого помещения при составлении кадастрового паспорта квалифицированным специалистом. Важно знать, что для сдачи жилого дома отделка в санузлах и кухне должна быть завершена полностью, то есть на пол и стены уложена кафельная плитка.
Также для сдачи многоэтажного частного дома следует обязательно установить лестницу и при наличии балкона, ограждение на нем.
Очень важным элементом для жилого помещения является отопление, поэтому без него дом будут считать нежилым. Интересно, что подключать все коммуникации для этого не нужно, достаточно простого наличия котла и радиаторов отопления на своих местах. Уже после полного завершения работ газовая служба может подключить систему, на этапе сдачи объекта это не обязательно.
Также дом должен иметь готовую к эксплуатации электропроводку и установленные по всем отмеченным в проекте местам розетки и выключатели.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Этапы покупки квартиры от застройщика
- Первый этап в процессе покупки квартиры в новостройке в ипотеку отведен выбору банка. Заявки лучше подавать в несколько банков, так можно выбрать лучшее предложение.
- Получив одобрение от банка можно переходить к выбору квартиры с необходимым метражом и подходящей планировкой у доказавшего свою надежность застройщика.
- Выбрав понравившуюся по всем параметрам квартиру стоит обратиться в банк для оформления ипотечного договора с банком. На этом этапе проводится оценка квартиры, если речь идет о готовой новостройке. Ипотечный договор стоит внимательно изучить, обратив особое внимание на сумму кредита, сроки, размер и дату ежемесячного платежа, штрафы за просрочку выплат.
- Последний этап ― заключение ДКП для сданной новостройки или ДДУ для строящихся объектов.
При покупке квартиры в одном из ЖК от Меридиан на всех этапах сделки вас будет сопровождать индивидуальный ипотечный брокер, который почти все сделает за вас.
Документы для ввода в эксплуатацию
Перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод, прописан в Градостроительном кодексе. Кроме заключения стройнадзора в него входят разрешение на строительство, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок, градостроительный план, схема размещения дома на земельном участке, технический план, справки о выполнении технических условий, подписанные сетевыми организациями — поставщиками ресурсов.
Технические условия — это документ, который еще до начала строительства застройщику выдает сетевая организация. В нем она указывает, какие мероприятия нужно выполнить и ей, и застройщику, чтобы построенный дом можно было подключить к сетям. Например, построить трансформаторную подстанцию или протянуть водопровод от определенной точки. Как только эти обязательства выполнены, сетевая организация выдает строителям документ, что техусловия выданы в полном объеме. Как показывает практика, именно с получением документов о выполнении технических условий у застройщиков зачастую возникают проблемы. Дома не были введены в срок из-за того, что не были выполнены технические условия на подключение к сетям.
Ряд домов в прошлом году не сдали из-за того, что кадастровые инженеры некачественно подготовили технический план. Этот документ содержит информацию обо всех помещениях в многоквартирном доме, площадях квартир, количестве этажей и материале стен. Дом ставится на кадастровый учет, до этого момента у новостройки был строительный адрес, на этом этапе дому присваивается адрес постоянный.
«Грамотный застройщик, до этого сдавший в эксплуатацию не один жилой дом, все документы готовит параллельно, — рассказывает начальник строительного отдела администрации Красноярска Яков Полянский. — Подготовка техплана, все обмеры здания могут выполняться одновременно с получением документов от стройнадзора, то же касается и справки о получении технических условий. Если все необходимые мероприятия выполнены, застройщик, не дожидаясь ничего, может обращаться за справкой о выполнении техусловий».
Как только застройщик формирует необходимый пакет документов, он подает заявление на получение разрешения на ввод в администрацию города. Администрация обязана его рассмотреть в течение 7 рабочих дней и вынести решение.
При сдаче квартиры в эксплуатацию соблюдение сроков играет важную роль. Купивший квартиру покупатель ожидает получить ее в оговоренные сроки, а застройщик обязан выполнить свои обязательства в установленные сроки.
Законодательство устанавливает сроки сдачи квартиры, и в случае их нарушения предусмотрены определенные меры ответственности для застройщика. Если квартира не сдана в установленные сроки, покупатель имеет право требовать выплаты неустойки — штрафа, размер которого оговаривается в договоре.
При сдаче квартиры в эксплуатацию необходимо провести процедуру приемки, позволяющую выявить и исправить все недостатки, которые могут быть обнаружены в квартире. После приемки квартиры, покупатель может подписать акт приема-передачи и получить ключи.
В случае обнаружения недостатков в квартире после приемки, покупатель может обратиться к застройщику с претензией на устранение дефектов. Застройщик обязан устранить недостатки в установленные сроки, иначе покупатель может требовать выплаты неустойки.
Стоит отметить, что в случае нарушения сроков сдачи квартиры, покупатель может обратиться в международный арбитраж, чтобы решить спор между ним и застройщиком. Такое решение может быть вынесено, если одна из сторон не выполнила своих обязательств по договору.
В законодательном плане сроки сдачи квартиры определены в долевом строительстве. Если в договоре о долевом строительстве не указано иное, застройщик обязан передать квартиру покупателю в срок не позднее года с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Для обеспечения процесса сдачи квартиры без недостатков, застройщик обязан провести осмотр квартиры перед ее передачей покупателю. Покупатель имеет право присутствовать при осмотре и вносить свои замечания. Если при осмотре квартиры будут обнаружены недостатки, застройщик обязан их устранить до передачи.
Права и обязанности застройщика
Права застройщика:
1. Получение финансовой выгоды от продажи жилых помещений.
2. Использование средств покупателей для продолжения строительства и развития проекта.
3. Принятие решений о применении строительных материалов и технологий.
4. Контроль качества строительных работ.
Обязанности застройщика:
1. Соблюдение требований законодательства и нормативных актов в процессе строительства.
2. Организация и контроль строительных работ.
3. Предоставление информации о проекте и условиях покупки жилья покупателям.
4. Гарантирование качества и безопасности построенного жилья.
5. Урегулирование претензий и разрешение споров с покупателями.
Одной из важнейших обязанностей застройщика является сдача дома в эксплуатацию. Это означает, что строительство завершено и жилые помещения готовы к проживанию. После сдачи дома застройщику предоставляется Акт о вводе здания в эксплуатацию, который должен быть утвержден соответствующими органами.
В случае нарушения прав или неисполнения обязанностей застройщика, покупатели имеют право стать участниками долевого строительства, обратиться в суд или к соответствующим контролирующим органам.