Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ или управляющая компания что лучше, плюсы и минусы каждой из форм управления». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Есть ли различия в управлении УК и ТСЖ?
ТСЖ или управляющая компания – что лучше? Рассматривая этот вопрос, проанализируем различия в управлении. ТСЖ обслуживает один многоквартирный дом, а УК много различных объектов. Это не дает правлению управляющей компании сосредоточиться на проблемах одного дома. Неизбежно возникнут ситуации, когда руководство УК перекладывают ответственность за один дом на жильцов другого дома.
ТСЖ – это коллективное управление, председатель выражает мнение большинства жильцов. В управляющей компании все решения принимает директор организации.
Деятельность правления ТСЖ легче проконтролировать. Этим занимается ревизионная комиссия и собрание, состоящее из собственников помещений дома. А УК проверяет органы контроля и надзора (жилищные инспекции), прокуратура.
Ответственность организации
ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.
Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.
Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.
Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Таблица с итогами сравнения
| Признаки | УК | ТСЖ |
| размер платы |
— + (в маленьком доме) |
+ — (в маленьком доме) |
| прозрачность | — | + |
| эффективность использования денег | — | + |
| профессионализм | + |
— ± (в большом доме) |
| ответственность организации | ± | ± |
| ответственность руководства | ± | ± |
| участие собственников в управлении домом | ± | + |
| общие собрания | — | ± |
| права собственников | ± | + |
| возможность смены при плохой работе | ± | ± |
Может ли быть на доме 2 формы правления?
Часто возникают конфиктные ситуации, когда между собственниками возникают споры с управляющей компанией: люди не хотят пользоваться ее услугами, поэтому инициирует процесс создания ТСЖ, а управляющая компания считает, что она качественно и вовремя исполняет все возложенные на нее обязательства.
Могут ли обслуживать дом одновременно две организации: ТСЖ и управляющая компания? Согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом имеет право управлять только одна организация.
Поэтому если УК фактически исполняет свои обязательства в тот момент, когда жильцы дома уже выбрали другой способ правления, то это означает, что ее действия являются неправомочными.
Чтобы ТСЖ начало функционировать правильно, необходимо, чтобы инициатором такой формы правления был один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Именно через него будет создано общее собрание, на котором большинством голосов и будет принято решение о смене УК.
При этом прежняя обслуживающая организация, которая может быть не согласна с решением жильцов дома, не имеет права обращаться в суд с просьбой восстановить свои права на обслуживание дома, поскольку согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ только собственник имеет право обжаловать решение в суде.
Плюсы ТСЖ:
- Участие в управлении: Владельцы квартир в ТСЖ имеют возможность активно участвовать в процессе принятия решений, предлагать свои идеи и вносить свои предложения. Это позволяет чувствовать себя прямыми участниками и контролировать состояние и управление имуществом.
- Экономия денежных средств: В сравнении с управляющей компанией, затраты на услуги ТСЖ могут быть менее значительными. Так как деятельность ТСЖ осуществляется на безвозмездной основе или с минимальной подпиской на участие, то это позволяет экономить на оплате услуг управляющей компании.
- Индивидуальный подход: Важным плюсом ТСЖ является возможность более гибкого и индивидуального подхода к решению проблем и потребностей жильцов. Владельцы жилья могут обсуждать важные вопросы в рамках общего собрания и находить наиболее оптимальные и выгодные решения.
Минусы ТСЖ:
- Трудности в управлении: Для эффективной работы ТСЖ необходимо наличие добровольных и знающих свои права и обязанности членов товарищества. Однако, не всегда все собственники жилья активно участвуют в управлении и проявляют инициативу, что может затруднять эффективное функционирование ТСЖ.
- Ответственность за решения: Владельцы квартир, являющиеся членами ТСЖ, несут совместную ответственность за принимаемые решения. При неправильных решениях или нецелесообразном использовании средств, каждый владелец может понести убытки или неудобства, связанные с этим.
- Ограниченные ресурсы: В отличие от управляющей компании, ТСЖ может столкнуться с ограниченными ресурсами и возможностями, особенно в случае отсутствия достаточного финансирования и профессиональных специалистов в управлении. Это может привести к затягиванию и несвоевременному решению проблем дома.
Больший контроль решений и расходов
Когда жилой дом находится под управлением управляющей компании, жильцы практически полностью лишаются возможности принимать участие в принятии решений, касающихся своего дома. Все вопросы и решения принимаются централизованно, без учета мнения и интересов собственников квартир.
В отличие от этого, в ТСЖ каждый владелец квартиры имеет возможность изъявить свое мнение и голосовать при принятии решений о доме. Их голос имеет вес, так как ТСЖ создается для защиты интересов владельцев жилья. Здесь жильцы действительно заинтересованы в благополучии своего дома и жильи, поэтому они более активно внимают всему, что происходит в доме и принимают решения, основанные на здравом смысле и на знании конкретной ситуации.
Еще одно преимущество ТСЖ — это больший контроль расходов. Управляющие компании зачастую устанавливают выгодные для себя тарифы и цены на услуги, часто не обоснованные и завышенные. В ТСЖ жильцы имеют возможность контролировать расходы и принимать решения о том, сколько денег должно быть потрачено на то или иное направление деятельности дома. Кроме того, они имеют доступ к информации о доходах и расходах дома, что позволяет им лучше понять, на что идут их деньги и как использовать их наиболее эффективно.
Итак, ТСЖ предлагает своим жителям больше контроля над принятием решений и расходами, что может быть очень привлекательно для множества владельцев квартир. Если каждый клиент заинтересован в благополучии своего дома, то общие решения становятся более обоснованными и лучше отвечают интересам жильцов дома.
Сначала необходимо выяснить, чем занимается ТСЖ, какие полномочия и права у данной формы организации управления домом. Товарищество собственников жилья представляет собой объединение жильцов МКД на некоммерческой основе. Это ответ на вопрос тех жильцов, которые хотят знать, товарищество – это коммерческая организация или нет.
ТСЖ присваивается юридический статус, так как данная организация будет распоряжаться денежными средствами, полученными от жильцов.
Объединение собственников квартир в ТСЖ происходит в полном соответствии с нормативами Жилищного Кодекса Российской Федерации. В такую организацию, что нужно знать, могут объединяться не только собственники квартир, но и владельцы земельных участков, которые находятся рядом с МКД.
ВНИМАНИЕ! Основная задача объединения – это качественная и эффективная хозяйственная деятельность на той территории, которая принадлежит всем собственникам жилья, является общей. Объект управления ТСЖ – это общедомовое имущество.
Конкретная ответственность ТСЖ за выполнение работы и наказания за допускаемые нарушения не закреплены ни жилищным, ни гражданским законодательством. Как правило, санкции прописываются в Уставе товарищества.
Образец типового устава ТСЖ .
Общегражданская ответственность предусмотрена обычно за следующие правонарушения:
- мошенничество (например, подлог документов с показаниями общедомовых счётчиков);
- халатность (к примеру, отсутствие объявления о намеченном собрании жильцов);
- присвоение, растрата (неправомерные расходы бюджета);
- обман, введение в заблуждение владельцев недвижимости, членов ТСЖ;
- превышение полномочий (к примеру, вхождение в квартиру без согласия ее хозяев).
За свою работу все члены товарищества несут материальную ответственность. Исключением не являются и представители правления.
Рекомендации по подбору лучшей формы обслуживания МКД
Главное назначение ТСЖ, ЖК и ЖСК, УК – это управление МКД. Собственникам бывает сложно определиться, кому доверить управление и обслуживание своего дома.
Такие объединения, как ЖК и ЖСК более актуальны, если дом находится на этапе строительства. В отстроенных домах стоит оценить преимущества ТСЖ и УК.
ТСЖ подойдет, если в доме живут грамотные и сплоченные собственники, которые готовы сами вникать в управление. Товарищества предпочтительны для новых домов, где в ближайшее время не потребуется ремонтных работ. Собственники смогут сэкономить свои деньги.
При выборе такого способа управления как УК, платить придётся ежемесячно, без учета того, нужно проводить какие-то работы или нет (какова плата за графу «Управление МКД»?). Также ТСЖ подойдёт только для больших домов, иначе суммы, которые потребуются на ремонт общедомового имущества, могут получиться неподъёмными для владельцев квартир.
Может ли быть на доме 2 формы правления?
Часто возникают конфиктные ситуации, когда между собственниками возникают споры с управляющей компанией: люди не хотят пользоваться ее услугами, поэтому инициирует процесс создания ТСЖ, а управляющая компания считает, что она качественно и вовремя исполняет все возложенные на нее обязательства.
Могут ли обслуживать дом одновременно две организации: ТСЖ и управляющая компания? Согласно ч. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирным домом имеет право управлять только одна организация.
Поэтому если УК фактически исполняет свои обязательства в тот момент, когда жильцы дома уже выбрали другой способ правления, то это означает, что ее действия являются неправомочными.
Чтобы ТСЖ начало функционировать правильно, необходимо, чтобы инициатором такой формы правления был один из собственников квартиры в многоквартирном доме. Именно через него будет создано общее собрание, на котором большинством голосов и будет принято решение о смене УК.
При этом прежняя обслуживающая организация, которая может быть не согласна с решением жильцов дома, не имеет права обращаться в суд с просьбой восстановить свои права на обслуживание дома, поскольку согласно ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ только собственник имеет право обжаловать решение в суде.
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
Плюсы и минусы ТСЖ, его преимущества и недостатки
Собственники помещений в многоквартирном доме, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, вправе объединяться для управления имуществом, которое им принадлежит.
Разновидностью такого объединения выступает товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Такая структура не является коммерческой организацией, созданной жильцами-владельцами нежилых и жилых помещений, чтобы вместе управлять многоквартирным домом и решать вопросы по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
Прежде чем начать прилагать усилия по созданию ТСЖ, лучше заранее разобраться какие есть плюсы и минусы в создании ТСЖ. Какими преимуществами и недостатками обладает такая форма управления многоквартирным домом. Давайте рассмотрим все более подробно.
Функции ТСЖ
ТСЖ самостоятельно выбирает обслуживающую компанию, а в случае плохого качества предоставляемых ею услуг или несоответствия их требованиям жильцов (к примеру, некачественной уборки территории), товарищество имеет право расторжения договора для заключения его с иной компанией или гражданами.
ТСЖ может самостоятельно своими силами обслуживать многоквартирный дом: произовдить текущий ремонт, уборку помещений и т.д.
ТСЖ планирует ремонт в доме и определяет очередность ремонтных работ, а так как их план и годовую смету расходов утверждает общее собрание участников товарищества, не нужно требовать у местной администрации выделения средств и длительное время дожидаться мастеров.
Сегодняшняя законодательная практика зачастую идет по пути объединения понятия «ТСЖ» с понятием «кондоминиум».
Но последний являет собой недвижимость, в том числе, земельные участки в определенных границах, построенные на них жилые здания и другие недвижимые объекты. Тогда как ТСЖ–это управленческий аппарат.
Кондоминиум существует без товарищества, но чтобы управлять имуществом (оборудование детской площадки или придомовой зоны отдыха, сдача в аренду помещений) и необходимо ТСЖ.
Существует и смежное понятие–ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Его организовывают на время строительства дома, а после окончания постройки создают ТСЖ. Стоит отметить, что существующие сегодня ЖСК обязаны со временем преобразоваться в ТСЖ.
Какие же существуют плюсы в ТСЖ относительно других способов управления многоквартирным домом. Попробуем разобраться.
- Для чего стоит объединяться?
- ТСЖ создается для обеспечения безопасной и благоприятной атмосферы для жизни людей, организации техобслуживания дома и реализации прав членов ТСЖ и собственников квартир на управление имуществом.
- Фонд ТСЖ формируют следующие источники:
- прибыль от деятельности, которая направлена на реализацию задач и исполнение его обязанностей;
- обязательные и вступительные платежи, а также другие взносы его участников.
Нормами ЖК РФ не запрещено получение доходов товариществом, которые необходимы для выполнения предусмотренных уставом целей.
В связи с этим ТСЖ разрешается ведение хозяйственной деятельности, однако список ее разновидностей для товарищества ограничивается функциями эксплуатации, ремонта и обслуживания недвижимого имущества дома, постройкой добавочных объектов и помещений, имеющих статус общего имущества в многоквартирном доме, и сдачей его части в аренду.
Такая деятельность не должна противоречить обязанностям ТСЖ. Иными словами, ТСЖ может вести такую коммерческую деятельность как сдача в аренду объектов в многоквартирном доме (например, каких-то помещений) или размещение рекламы на стенах дома.
Немаловажным является то, что товарищество получает шанс использования также придомовой территории. Оформление участка возможно как в момент создания ТСЖ, так и во время его регистрации – в любой период деятельности товарищества.
Собственники жилья на общем домовом собрании принимают решение касательно оформления земли в общедолевую собственность. Председатель ТСЖ по их поручению готовит всю необходимую документацию.
Затем необходимо обратиться в компетентный орган местного самоуправления для вынесения завершающего вердикта, который определит судьбу придомовой зоны.
На заметку: передача в собственность членам ТСЖ земельного участка придомовой зоны производится бесплатно.
Плюсы ТСЖ как формы управления многоквартирным домом и его преимущества.
Форма управления многоквартирным домом Товарищество собственников жилья обладают следующими плюсами и преимуществами:
- Объединенные в ТСЖ владельцы помещений могут реально воздействовать на политику управляющей организации. Никто не имеет права заставлять жителей дома устраивать сборы средств для установки в общественных вестибюлях дорогостоящей мебели, однако принять решение касательно оборудования добавочных мест на паркинге (поиск финансов и выделение соответствующей площади) участники ТСЖ способны.
- ТСЖ предоставляет возможность выбора эксплуатирующей организации. Это значит, что владельцы самостоятельно осуществляют контроль качества коммунальных услуг, которые им предоставляются. Подобную проверку осуществляют сотрудники ТСЖ (например, инженер-диспетчер, члены правления или председатель). При обнаружении нарушений, правление уведомляется проверяющим. Данный факт уточняется и может превратиться в основание для расторжения договора с этой управляющей организацией. Основанием пересчитать платежи за оказанные коммунальные услуги является акт, фиксирующий некачественные жилищно-коммунальные услуги.
- ТСЖ может самостоятельно полностью управлять многоквартирным домом (без привлечения эксплуатирующей или управляющей организации).
- Государство вправе выделить субсидию для проведения капитального ремонта многоквартирного дома, хотя участники товарищества должны производить его собственными средствами.
- Общее имущество товарищества может нести существенный доход ТСЖ. Разрешение на ведение предпринимательской деятельности позволяет ТСЖ зарабатывать, сдавая нежилой фонд и даже стены здания (к примеру, для размещения рекламы или технического оборудования) в аренду. Полученные денежные средства можно использовать на благоустройство дома.
- По оценкам риэлторов, наличие ТСЖ может увеличить рыночную цену квартиры в доме, поскольку ТСЖ может создать более комфортную атмосферу для проживания (красивые клумбы около подъезда, чистота лестниц, проверенные консьержи, рабочие домофоны и пр.).
При всех очевидных плюсах и преимуществах, ТСЖ обладает и определенными недостатками (минусами).
Минусы и недостатки ТСЖ:
- Нередко инициатива членов ТСЖ не может найти помощи у местных органов власти. Принципы взаимодействия органов власти и ТСЖ необходимы при решении многих вопросов, которые связаны с жилищем, но в законодательстве они закреплены недостаточно подробно. Типичным примером является ситуация, при которой кто-то из проживающих в доме с товариществом граждан не платит свой взнос и обязательные коммунальные платежи. Взыскание задолженности тогда возможно лишь в судебном порядке. Однако принятие решения в судебном процессе занимает длительный период, а уплату коммунальных услуг в это время осуществляют законопослушные участники товарищества.
- Эксплуатационная оплата в ТСЖ бывает более высокой по сравнению с обычным домом. Тут следует помнить, что размеры обязательных коммунальных платежей совершенно одинаковы как для участников товарищества, так и для жильцов домов без создания ТСЖ. Но решение касательно дополнительных трат (к примеру, на оборудование автоматизированных гаражей, облицовочные работы плиткой в подъезде, услуги дизайнера по ландшафту) должно принимать правление товарищества или общее собрание собственников. Рассчитывать и начислять оплату за жилье и коммунальные услуги может главбух, бухгалтер либо председатель ТСЖ. Следует учесть случаи, когда услуги не были предоставлены или обслуживающие компании предоставили услуги ненадлежащего качества (к примеру, несвоевременное включение горячей воды после проведения профилактических работ в летний период).
- В первую очередь, эффективная деятельность ТСЖ зависит от председателя и самого правления, так что выборы председателя ТСЖ необходимо проводить осмотрительно. Важно, чтобы этот пост занял компетентный человек, готовый работать на благо многоквартирного дома.
- В свою очередь председатели товариществ часто ссылаются на отсутствие инициативы жильцов и непонимание с их стороны. Само собой, участие в товариществе предполагает дополнительный расход, однако эти траты окупаются. Какая мать не захочет отпустить малыша на безопасную прогулку в закрытый двор? Решением таких проблем и занимается ТСЖ, но подобная деятельность нуждается в определенных усилиях и средствах! Разумеется, как и при выборе любой формы управления многоквартирным домом, у ТСЖ всегда будут определенные проблемы. Основные проблемы ТСЖ описаны здесь.
Создавать или нет ТСЖ в Вашем многоквартирном доме — решение только за собственниками. На наш взгляд, даже с учетом описанных недостатков ТСЖ, товарищество будет больше заинтересованно в качественном управлении многоквартирного дома, чем управляющая компания.
В этом случае все важные решения будет принимать правление ТСЖ и его председатель и не нужно будет одобрения общего собрания жильцов многоквартирного дома, что значительно проще.
Самая сложная вещь во всем этом — найти ответственного и компетентного председателя ТСЖ.
Плюсы и минусы двух типов ОПФ
Товарищества собственников жилья или ТСН могут объединять не только владельцев квартир в многоквартирных домах, но также владельцев участков дачного или садового типа, гаражей, территорий, предназначенных для огородов. Имущество может быть любым, но форма организации остается неизменной. Члены управления ТСН могут не консультироваться с членами общих собраний и самостоятельно решать важные вопросы.
У ТСН есть и существенные недостатки, например, такую организацию нельзя перевести на упрощенную систему выплаты налогов в отличие от ТСЖ. Главный плюс ТСН в том, что его участники не отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом и при желании могут поменять его форму, создав кооператив потребительского типа. СНТ и ТСН отличаются правилами ведения деятельности, кроме того, каждая из этих ОПФ имеет свои нюансы.
Следует учитывать, что изменения в законе несильно повлияли на товарищества, созданные до 1 сентября 2014 года. При этом внесение изменений в перечень уже имеющихся документов и устав должно проводиться с учетом принятых норм. Наименование новых юридических лиц теперь не указывают в виде аббревиатуры, оно должно иметь другую форму: «товарищество собственников недвижимости».