Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оценить комнату в коммунальной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Факторы, влияющие на стоимость оценки комнаты в квартире
Оценка квартир, как и оценка стоимости комнаты в них, необходима для определения рыночной, ликвидационной и прочей стоимости недвижимости. В ситуациях с комнатами, объектом оценки выступают именно они, а не объект недвижимости в целом.
Оценка комнаты, как правило, осуществляется сравнительным подходом. Он заключается в подборе нескольких аналогичных комнат имеющихся в продаже и их сравнении с оцениваемой комнатой с внесением поправок, отличающих объект оценки от аналогов.
Оценщик сначала рассчитывает стоимость одного квадратного метра комнаты, после чего определяет общую стоимость комнаты, принимая во внимание факторы, влияющие на ценообразование.
Рыночная оценка квартир, комнат, долей зависит многих факторов, в частности, но не ограничиваясь от следующих:
Общие факторы
- это удаленность от остановок общественного транспорта, наличие/отсутствие развитой инфраструктуры, благоустроенность придомовой территории, техническое состояние квартиры, планировка квартиры, площадь кухни и проч.;
Индивидуальные факторы
- это общее техническое состояние комнаты, площадь комнаты, высота потолков, уровень отделки комнаты, видовые характеристики и проч.
ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ, КОТОРОЙ МОЖНО ДОВЕРЯТЬ.
Независимая оценка имущества или предприятия всегда требует от эксперта-оценщика колоссальной практики и знаний, гарантирующих клиенту прочную юридическую основу для успешного разрешения любых проблем. Необходимость в определении реальной стоимости предприятия, имущества физических лиц, в проведении автоэкспертизы – в любом из этих случаев вам потребуется помощь независимого оценщика, который сможет определить объективную стоимость объекта оценки в полном соответствии с требованиями федерального законодательства.
Оценочные услуги также необходимы и при решении спорных вопросов о нанесении материального вреда, когда эксперт оценщик определяет точную сумму ущерба, причиненного объекту недвижимости или автотранспорту. Документально оформленные результаты работы независимой оценочной компании – это юридически значимый аргумент в пользу пострадавшего гражданина или юридического лица.
К услугам оценщиков резонно обращаться и самим виновникам причиненного вреда, считающим предъявленную сумму ущерба слишком завышенной. В данном случае независимый оценщик сможет вынести объективное заключение, на основании которого в ходе судебных разбирательств будет определено справедливое решения по урегулированию данного конфликта.
Оценочные услуги независимого эксперта актуальны и при определении рыночной стоимости имущества или бизнеса для юридических лиц. В данном случае квалифицированные услуги оценщика недвижимости необходимы в том случае, когда юридическое лицо намерено продать или сдать в аренду имущество, оформить кредит, осуществить раздел имущества и по ряду других обстоятельств.
Ежедневно возникают сотни различных ситуаций, когда по тем или иным причинам нашим гражданам необходимо получить оперативную и квалифицированную помощь независимого оценщика. Одним словом, если вам необходимо узнать стоимость недвижимости или имущества, для каких бы целей это ни использовалось, мы поможем вам в этом вопросе – подготовим отчет об оценки.Оценка квартир, домов, земельных участков и иного имущества осуществляется на основании достоверных данных о ценах, с учетом состояния и срока эксплуатации.
Процедура оценки комнаты
При заключении договора, оценщик выполняет свою работу, согласно следующей технологической карте:
- Анализ переданных от заявителя правоустанавливающих документов.
- Определение количества проживающих в коммунальной квартире лиц.
- Вычисление доли, зарегистрированной за заявителем.
- Инспекция рынка недвижимости, выявление похожих предложений от продавцов или посредников.
- Выезд на объект, визуальное обследование общественных зон.
- Контроль состояния отделки, несущих, ограждающий конструкции жилого помещения, принадлежащего собственнику.
- Анализ дворовой территории, подъезда, качества инфраструктуры, транспортной доступности и других факторов
- Проведение фотофиксации объекта.
- Камеральная обработка полученных результатов.
- Оформление отчёта с определением рыночной, ликвидационной или инвестиционной цены.
- Вычленение денежного эквивалента в отношении доли, зарегистрированной за правообладателем.
Отчёт помогает выставить актуальную рыночную цену при продаже жилплощади, либо реализовать имущество на торгах, в случае изъятия, при наличии долговых обязательств.
Какие документы нужны для покупки комнаты
С покупкой доли в коммунальной квартире есть одно важное правило: собственники других комнат имеют преимущественное право на покупку отчуждаемой доли. Если объяснять максимально просто: эти люди могут купить комнату раньше всех. Перед заключением договора продавец должен отправить остальным собственникам специальное извещение: в нём должна быть указана цена, характеристики комнаты и все условия, на которых доля продаётся.
У собственников долей в квартире есть 30 дней на принятие решения. Если за это время никто не изъявил желания приобрести комнату по заявленным условиям, то можно продавать её другим лицам. При этом отказ соседей от покупки нужно заверять у нотариуса или при оформлении сделки в регистрационной палате. Это обязательная часть, которая поможет избежать мошенничества. Ведь отправка извещений и получение отказов — это прямая обязанность продавца.
Итак, у покупателя на руках есть нотариально заверенное доказательство того, что все другие собственники знают о намерении продать комнату, и выписка о праве собственности. Кроме этого от продавца понадобятся:
- технический паспорт объекта;
- cпpaвки из пacпopтнoгo cтoлa пo фopмe 7 и 9 — в них чётко указано, ктo пpoпиcaн в кoмнaтax;
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из ТСЖ, УК и ЖЭКа (продавец должен оплатить все долги перед оформлением сделки).
Шаг второй. Постановка правила расчёта по доли
После определения общей стоимости коммунального дома и размера доли каждого участника, следующим шагом является разработка правила расчёта стоимости комнаты по доли.
В настоящее время существует несколько способов рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире. Одним из самых распространенных является определение стоимости на основе доли в общей стоимости дома.
Для реализации этого принципа используются различные программы и онлайн-сервисы, которые помогают рассчитать стоимость комнаты в зависимости от размера доли в общей стоимости дома.
Также стоит отметить, что в некоторых случаях стоимость комнаты может быть определена наследственным путем. Если вы претендуете на долю в наследстве, то вам необходимо будет рассчитать стоимость комнаты на основе оценки недвижимости, предоставленной в документах наследства.
Шаг шестой. Расчёт стоимости комнаты
Полноценный расчёт стоимости комнаты в коммунальной квартире требует обязательной оценки всех её параметров и условий. Рекомендуется провести экспертизу комнаты и составить таблицу с расценками на все услуги.
Расчёт стоимости комнаты основывается на следующих принципах:
- Стоимость комнаты зависит от размера и района расположения дома. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области стоимость комнаты может значительно отличаться.
- Расценки могут быть разными для холодного и горячего водоснабжения, а также для отопления.
- Расчёт стоимости комнаты должен быть проверен и подтверждён документами.
- Если комната находится в многоквартирном доме, участникам совместной собственности может быть предоставлена преимущественная покупка в соответствии с законом.
- При наследстве комнаты следует обратить внимание на наличие завещания и право на наследование.
- Для определения стоимости комнаты могут быть применены программы для онлайн-расчетов.
- Расчёт стоимости комнаты должен быть выполнен с учётом всех обязательных компенсаций и гарантий собственника.
- Размер стоимости комнаты также может зависеть от услуг, предоставляемых в рамках коммунальной квартиры.
- При оценке комнаты необходимо учесть все права и обязанности согласно договору, санитарно-экологическим нормам и правилам.
Расчёт стоимости комнаты в коммунальной квартире является обязательной процедурой для определения общей стоимости коммунальной квартиры и правил её реализации. Точность проведения расчётов гарантирует соблюдение закона и обеспечивает права и интересы участников коммунального общежития.
Для каких целей может потребоваться независимая оценка комнаты
Люди, обращающиеся за подобной услугой, обычно преследуют самые разнообразные цели, среди которых самыми распространенными можно назвать:
- Получение кредита в банке. В подобном случае займ подразумевает использование залога, в качестве которого как раз выступает указанный объект недвижимости. В идеале оценочная организация должна быть аккредитована и иметь определенный партнерские отношения с конкретным банком – тем, где планирует кредитоваться владелец комнаты.
- Заключение сделки купли-продажи. В данном случае оценка требуется для того, чтобы конкретно определить стоимость, за которую объект может быть продан. Взаимосвязанной ситуацией является оценка комнаты для органов опеки, которые в результате могут предоставить разрешение на продажу либо отказать в нём.
- Страхование. Данный вид оценки комнаты в СПб также предполагает необходимость определения стоимости объекта, который далее планируется застраховать.
- Решение имущественных споров. Независимая оценка комнаты позволяет предоставить объективные данные о стоимости объекта, документальное подтверждение которой предъявляется чаще всего в суде при разводе.
- Вступление в наследство. В данном случае выдается документ, предъявляемый далее нотариусу с целью определения величины государственной пошлины, которую требуется оплатить.
- Сдача в аренду. Величина арендной платы также может быть определена подобным образом, аналогичный документ требуется для того, чтобы получить разрешение органов опеки в том случае, если у собственника имущества имеется опекун.
Этапы оценки комнаты, выполняемые «Союз-Эксперт»
В каждом конкретном случае эксперт оценщик компании изучает правоустановительные документы, анализирует ситуацию на рынке недвижимости, при выезде на объект определяет комплекс параметров, напрямую влияющих на стоимость комнаты.>
Работы, проводимые экспертом:
изучение документов – для этого надо предоставить паспорт, выписку из ЕГРПН, договор на право собственности (завещание, купля-продажа, дарение), техпаспорт, план;
аналитика рыночной стоимости – сравнение нескольких аналогичных объектов недвижимости с учетом и фиксацией отличительных особенностей оцениваемого объекта;
выезд на объект для осмотра недвижимости – отделка, ремонт, удобства, планировка, техническое состояние здания, влияющие на стоимость факторы – панорамный вид, соседи, придомовая территория;
анализ уровня комфорта для проживания – наличие парковки, детских садов и школ, магазинов, других объектов коммунальной и культурной инфраструктуры;
фото и видео фиксация всех влияющих на стоимость факторов;
расчет примерной стоимости одного квадратного метра, корректировка цены с учетом влияющих на стоимость факторов (район, этаж, близость станций метро, транспортная развязка).
Процедура оценки комнаты
Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.
Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:
- общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
- качество работы обслуживающих организаций;
- дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
- наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.
Поскольку комнаты – это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:
- удаленность от транспортных узлов;
- общее благоустройство территории;
- наличие инфраструктуры поблизости и так далее.
Комната в коммунальной квартире
Каждый владелец комнаты в коммунальной квартире имеет равные права на принадлежащую ему часть, при этом такие части квартиры как: туалет, кухня, коридор – находятся в совместном пользовании и называются местами общего пользования. Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права на использование мест общего пользования. При оценке комнаты в коммунальной квартире, оценщик оценивает рыночную стоимость только самой комнаты, не включая в стоимость площадь мест общего пользования, однако, состояние и обустроенность мест общего пользования оказывает непосредственное влияние на стоимость комнаты. Кроме того, большое влияние на стоимость комнаты оказывает количество комнат, чем их больше, тем ниже стоимость. Процесс продажи комнаты в коммунальной квартиры имеет свои особенности, владельцы соседних комнат имеют приоритетные права на выкуп комнат, поэтому перед продажей необходимо получить отказ у соседей.
Оценка рыночной стоимости комнаты или доли в квартире
Стоимость услуг оценки в наибольшей степени зависит от срока выполнения работ, а также от вида оцениваемой недвижимости, и составляет не менее 5000 (Пяти тысяч) рублей. В случае оценки имущества для целей оспаривания его кадастровой стоимости может потребоваться положительное экспертное заключение, которое оплачивается заказчиком дополнительно.
Анализ всех перечисленных выше факторов для оценки рыночной стоимости комнаты в коммунальной квартире происходит сложнее, чем при оценке стоимости отдельной квартиры. Ведь все совладельцы, имеющие права собственности на другие комнаты в этой же коммунальной квартире, имеют равные права на жилплощадь, в связи с этим оценка комнаты осуществляется из расчета стоимости одного квадратного метра всей квартиры.
Правильно оценить стоимость комнаты в коммунальной квартире можно, учитывая следующие факторы:
- Расположение квартиры. Особенности районов и адреса могут существенно влиять на стоимость комнаты.
- Общая площадь комнаты и доля, приходящаяся на неё. Чем больше площадь комнаты и доля от общей площади квартиры, тем выше может быть её стоимость.
- Состояние комнаты и общего помещения. Хорошее состояние и ремонт могут повысить стоимость комнаты.
- Доступность инфраструктуры (школы, магазины, общественный транспорт и т.д.). Расположение комнаты рядом с различными объектами инфраструктуры может увеличить её стоимость.
Онлайн оценка стоимости квартиры (недвижимости)
Грамотная оценка недвижимости – что это? Всего лишь сумма денежных средств, которые вы готовы отдать за жилье, либо планируете выручить после продажи? Любой специалист скажет, что стоимость недвижимости – это нечто, гораздо большее. Добро пожаловать на страницы нашего сайта, всецело посвященного профессиональной оценке объектов недвижимости в России. Мы определим стоимость квартиры в автоматическом режиме, основываясь на детальном анализе сферы и опыте профессиональных риэлторов, которые принимали участие в создании нашего проекта. В настоящее время оценка доступна для крупнейших городов России: Москва, Санкт-Петербург, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Хабаровск, Челябинск. Однако постепенно перечень регионов будет увеличиваться!
Оценка недвижимости: кто проводит?
Оценивать недвижимое имущество имеют право далеко не каждый желающий. Оценку и письменное заключение имеют право осуществлять:
- независимые эксперты;
- оценщики фонда Государственного имущества Украины (ФГИУ);
- субъекты рыночной деятельности (экспертные советы и бюро, организации оценщиков и прочее).
Вердикт могут выносить работники, имеющие минимум 2 года опыта в сфере оценивания недвижимого имущества.
Сейчас в Украине существует много фирм и компаний, которые рекламируют свои услуги как «оценка недвижимости». Желательно заранее интересоваться у оценщиков наличием обязательных разрешительных документов, таких как:
- сертификат субъекта оценочной деятельности ФГИУ;
- квалификационные свидетельства оценщиков;
- сертификаты о повышении квалификации;
- свидетельство про регистрацию в Государственном реестре оценщиков.
В чём состоят сложности оценки?
Сложность оценки доли квартиры состоит в том, что на ценообразование влияет очень много факторов. Самая главная ошибка, которую совершают многие продавцы, состоит в том, что они назначают цену за свою жилплощадь, как просто за часть от квартиры.
Если недвижимость стоит 4 миллиона, и совладельцу принадлежит ¼, то логичнее всего продавать свою часть за 1 миллион. Но на самом деле цена за долю в имуществе будет ощутимо ниже.
Выгоднее всего будет договориться с остальными совладельцами, и продать целую квартиру по рыночной стоимости. Но это не всегда представляется возможным, потому что зачастую долевая собственность сопряжена с конфликтами и спорами о порядке использования жилплощади.
Факторов ценообразования достаточно много, к тому же сама продажа доли имеет некоторые юридические ограничения.